Frotscher/Geurts, EStG § 21... / 2.2 Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung von Ferienwohnungen
 

Rz. 21

Die Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht gilt auch für ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltene Ferienwohnungen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Stpfl. die Wohnung in Eigenregie oder durch einen Dritten vermietet. Der Stpfl. trägt die Feststellungslast für die ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung. Er muss das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darlegen und ggf. beweisen.[1] Keine Selbstnutzung sind kurzfristige Aufenthalte des Stpfl. in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Gäste, Reinigung der Wohnung bei Mieterwechsel, Reparaturen, Schönheitsreparaturen und Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Wird der Stpfl. von Familienmitgliedern oder Dritten begleitet oder dauert der Aufenthalt mehr als einen Tag, sind die maßgebenden Gründe hierfür darzulegen, z. B., dass Renovierungsarbeiten mehr als einen Tag andauerten.[2]

 

Rz. 22

Die bisherige Auffassung der Rspr. wonach es in diesen Fällen unschädlich ist, wenn die Wohnung nur an wenigen Tagen vermietet wird[3], ist aufgegeben worden. Der BFH verlangt bei einer ausschließlich[4] an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose (Rz. 46ff.), wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen erheblich unterschreitet, sofern keine Vermietungshindernisse bestehen. Vermietungshindernisse liegen vor, wenn die Wohnung aus tatsächlichen Gründen wie Renovierung oder höhere Gewalt nicht vermietet werden kann. Aus Vereinfachungsgründen wird eine Vermietung, die um 25 % unter der durchschnittlichen Vermietungszeit der Ferienwohnungen an dem jeweiligen Ferienort, ggf. unter Zusammenfassung mehrerer Feriengemeinden[5], liegt, als erhebliche Unterschreitung angesehen.[6] Ein Vergleich mit Wohnungen im selben Haus reicht nicht aus. Wird eine Ferienwohnung nicht im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ebenfalls eine Prognose zur Ermittlung der Einkunftserzielungsabsicht erforderlich.[7]

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei kann das FG auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden.[8] Die Feststellungslast für die ortsübliche Vermietungszeit liegt beim Stpfl.[9] Eine Prognose ist auch erforderlich, wenn ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden können oder bei einer besonderen Gestaltung oder Ausstattung einer Wohnung sowie einer besonderen Größe des Grundstücks, selbst wenn die ortsübliche Vermietungszeit überschritten wird. Ist nach der Prognose ein Totalüberschuss nicht zu erwarten, kann die Einkunftserzielungsabsicht nicht deshalb bejaht werden, weil private Motive oder persönliche Neigungen für die Renovierung und den Ausbau der Ferienwohnung nicht feststellbar sind.[10]

Der BFH sieht Fragen der Einkunftserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen als geklärt an und weist Nichtzulassungsbeschwerden als unbegründet zurück.[11]

 

Rz. 23

Bei längerem Leerstand eines Ferienhauses ist bei einer vorangehenden, auf Dauer angelegten Vermietung davon auszugehen, dass das betreffende Haus selbst während der Leerstandszeiten der Erzielung von Mieteinkünften dient, zumal wenn das Objekt in dieser Zeit betriebsbereit gemacht und anschließend wieder vermietet wird.[12] Allein wegen hoher Werbungskostenüberschüsse ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht zu prüfen.[13] Hat aber der Stpfl. bereits bei Erwerb einer Ferienwohnung den späteren Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose bezogen auf den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung festzustellen. Will der Stpfl. das Objekt mangels Ertragsaussichten später veräußern, bleibt es bei dem 30-jährigen Prognosezeitraum.[14]

 

Rz. 24

Die Verwaltung hat sich vollen Umfangs der Rspr. des BFH angeschlossen, sodass auch bei in Eigenregie vermieteten Ferienwohnungen ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist.[15]

 

Rz. 25

Die obigen Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen gelten auch für die Vermietung von Messezimmern oder -wohnungen.[16]

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