Rz. 535
Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt.
Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. Da es sich bei dem Entgelt i. S. d. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG um eine Sollmiete handelt, kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit diese tatsächlich gezahlt wurde. Auch bei Mietausfall ist daher eine Bewertung aufgrund der vereinbarten Miete vorzunehmen.[3]
Abweichend von § 186 Abs. 1 S. 1 BewG wird der Ertragswert im marktgängigen Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.[4] Sind diese geringer als die mit dem Mietobjekt tatsächlich erzielten Mieten, besteht Wertminderungspotenzial, das durch einen Verkehrswertnachweis gem. § 198 BewG genutzt werden kann.[5]
Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen.[6] Anders als nach dem früheren § 146 Abs. 3 S. 1 BewG schließt die Überlassung an Angehörige[7] oder Arbeitnehmer des Eigentümers der tatsächlichen Miete nicht per se aus.
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.[8] Betriebskosten sind auch in diesem Fall nicht einzubeziehen.[9] Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder aus Mietspiegeln abgeleitet, mithilfe einer Mietdatenbank[10] geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden.[11] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt insbesondere in Betracht, wenn sich unter § 186 Abs. 2 S. 1 BewG fallende und vermietete Räumlichkeiten in einem Objekt befinden, der steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind oder dem FA Vergleichsmieten z. B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen vorliegen.[12]
Liegt ein nach 558d BGB erstellter Mietspiegel vor, kann auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser für den Bewertungsstichtag gilt.[13] Bei anderen Mietspiegeln (z. B. einfachen Mietspiegeln nach § 558c BGB) ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten.[14] Werden darin Mietspannen angegeben, ist grundsätzlich der im Mietspiegel ausgewiesene gewichtete Mittelwert anzusetzen. Nur bei ausreichenden Anhaltspunkten für einen konkreten niedrigeren oder höheren Wert ist dieser anzusetzen.[15] Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten ist auf den jeweils unteren oder oberen Wert der Spanne abzustellen, sodass eine Miete, die den unteren Wert um mehr als 20 % unterschreitet oder den oberen Wert um mehr als 20 % überschreitet, nicht mehr ortsüblich ist.[16]
Auf den Mittelwert der Mietspiegelspanne kommt es insoweit nicht an.[17]
Bei einer Mietdatenbank handelt es sich nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Der Stpfl. kann die übliche Miete durch ein von einem Sachverständigen oder dem örtlichen Gutachterausschuss zu erstellendes Mietgutachten nachweisen.[18]
Befinden sich in einem Mietwohngrundstück Ferienwohnungen, ist die übliche Miete insoweit nach der saisonabhängigen Miete unter Berücksichtigung der üblichen Auslastung zu ermitteln; dabei sind Zeiten der Selbstnutzung in die durchschnittliche Auslastung des Objekts einzubeziehen und Leerstandszeiten im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.[19]
Rz. 536
Bewirtschaftungskosten sind nach § 187 Abs. 1 BewG die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben – wie bei der Ermittlung des Rohertrags – unberücksichtigt. Zinsen für Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen bleiben ebenfalls außer Ansatz.[20] Die Bewirtschaftungskosten sind jedoch nicht mit den bei dem zu bewertenden Objekt tatsächlich anfallenden Beträgen zu berücksichtigen, sondern für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 auf der Grundlage der B...
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