Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertungsmethode für ein Zweifamilienhaus bei der Einheitsbewertung

 

Leitsatz (redaktionell)

1) Die Bewertung des § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG, nach der bei besonderer Gestaltung oder Ausstattung eines Hauses nicht das Ertrags-, sondern das Sachwertverfahren anzuwenden ist, ist nach der Rechtsprechung des BVerfG verfassungsgemäß.

2) Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche über 220qm liegt eine besondere Gestaltung gegenüber den meisten im Ertragswertverfahren zu bewertenden Häusern vor. Dasselbe gilt für ein Zweifamilienhaus, in dem eine ähnlich große Wohnung enthalten ist.

 

Normenkette

BewG § 76 Abs. 1, 3 Nr. 1

 

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 30.01.2004; Aktenzeichen II B 105/02)

 

Tatbestand

Streitig ist, ob der Beklagte zu Recht das Zweifamilienhaus des Klägers im Sachwertverfahren bewertet hat.

Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in G, T.-Straße …. Dieses ursprünglich im Ertragswertverfahren bewertete Gebäude wurde von dem Kläger im Jahr … in erheblichem Umfang umgebaut und erweitert.

In seiner auf Anforderung des Beklagten eingereichten Steuererklärung (Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf 01.01.1993) erklärte der Kläger für sein Zweifamilienhaus die folgenden Besteuerungsgrundlagen.

Baukosten des Umbaus:

… DM

Gesamtwohnfläche selbstgenutzte Eigentümerwohnung

… qm

Gesamtwohnfläche vermietete Wohnung

… qm

Arbeitsraum und Bibliothek

… qm

Das Finanzamt nahm am … durch seinen Bausachverständigen eine Ortsbesichtigung vor, an der auch der Kläger teilnahm.

Mit Bescheiden vom … – Wertfortschreibung bzw. Neuveranlagung auf den 01.01.1993 – stellte das Finanzamt einen neuen Einheitswert in Höhe von … DM sowie einen neuen Grundsteuermessbetrag in Höhe von … DM fest. Es nahm hierbei eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren vor.

Im Rahmen des gegen die genannten Bescheide geführten Einspruchsverfahren fand eine erneute Ortsbesichtigung im Haus des Klägers statt. An dieser nahmen sowohl der Bausachverständige und die Sachbearbeiterin des Finanzamtes als auch der Kläger teil. Darauhin wurde eine erneute Berechnung des Bodenwertes sowie der Cubatur des umbauten Raumes einschließlich des anzusetzenden qm-Preises durchgeführt. Dies führte gegenüber dem angefochtenen Bescheid zu einer Änderung des Bodenwertes und einer Änderung des Gebäudewertes des in dem angefochtenen Bescheid unter Nr. 2 aufgeführten Gebäudes. Diese Änderungen wurden dem Kläger mit Schreiben vom … bzw. … bekannt gegeben. Mit Schreiben vom … teilte der Kläger mit, dass er mit den neuen Berechnungen einverstanden sei. Er wandte sich jedoch weiterhin gegen die Bewertung des Objektes im Sachwertverfahren. Sinngemäß machte der Kläger geltend, bei einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren belaufe sich der Einheitswert seines Hauses auf höchstens … DM (vgl. Schriftsatz vom …).

Das Finanzamt erließ daraufhin die Einspruchsentscheidung vom …. In dieser stellte es den Einheitswert auf den 01.01.1993 auf … DM und den Grundsteuermessbetrag auf den 01.01.1993 auf … DM fest.

Weiter führte das FA in der Einspruchsentscheidung aus, grundsätzlich sei der Wert eines Einfamilienhauses bzw. Zweifamilienhauses nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu ermitteln.

Bei Einfamilienhäusern (Zweifamilienhäusern), die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach § 76 Abs. 1 BewG zu bewertenden Ein- bzw. Zweifamiliehnhäusern unterschieden, sei jedoch abweichend davon nach § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren anzuwenden. Dabei reiche es aus, dass entweder eine besondere Gestaltung oder eine besondere Ausstattung vorliege, um für die Wertfindung an die Stelle des Ertragswertverfahrens das Sachwertverfahren treten zu lassen. Denn die grundsätzliche Maßgeblichkeit des Ertragswertverfahrens für die Bewertung von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern sei von der Überlegung getragen, dass es sich bei diesen Häusern meist um kleine, einfach ausgestattete Wohngebäude oder serienmäßig hergestellte Häuser handele (so schon BFH-Urteil vom 23.07.1971 – III R 86/69, BStBl. II 1971, 797)

Das Hausgrundstück des Klägers unterscheide sich schon im Hinblick auf seine Wohnfläche von der Masse der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücke.

Bei Anwendung der II. Berechnungsverordnung ergebe sich für die Eigentümerwohnung eine Wohnfläche von rund (… qm ./. … qm =) … qm. Sie gebe dem Gebäude eine besondere Gestaltung, die es deutlich von den nach § 76 Abs. 1 BewG zu bewertenden Gebäuden abhebe.

Die Bewertung im Sachwertverfahren sei im Übrigen unabhängig von der Anzahl der Bewohner des Hauses durchzuführen, da lediglich die baulichen Gegebenheiten ausschlaggebend seien.

Mit seiner Klage wendet sich der Kläger gegen die Bewertung seines Hauses im Sachwertverfahren.

Der Kläger macht geltend, bei Einfamilienhäusern (Zweifamilienhäusern) sei der Wert nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu ermitteln. DerGesetzestext sei eindeutig.

Für die bestehende Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 23....

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