Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel
Leitsatz (redaktionell)
1) Die sog. Drei-Objekt-Grenze hat lediglich Indizwirkung für die Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels.
2) Auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen.
3) Die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung sind überschritten, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft wird. In diesen Fällen wird der Veräußerer wie ein Bauunternehmer, Generalübernehmer oder Baubetreuer tätig, sofern er das Grundstück für den Erwerber bebaut.
Normenkette
Nachgehend
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Klägerin Einkünfte aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel) oder Vermietung und Verpachtung erzielt.
An der Klägerin, die bis heute existiert, sind bzw. waren beteiligt:
Herr L: bis September 1998 mit 30 %, danach mit 37,5 %;
Herr C: bis September 1998 mit 30 %, danach mit 37,5 %;
Herr I: bis September 1998 mit 20 %, danach mit 25 %;
Herr Q: bis September 1998 mit 20 %.
Die vorbezeichneten Personen erwarben in Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit not. beurkundetem Kaufvertrag vom 06. Oktober 1993 das bebaute Grundstück in der Stadt H, B-Str. …. Wegen der Einzelheiten wird auf den vom Notar T in der Stadt H beurkundeten Kaufvertrag Bezug genommen.
Herr L ist von Herrn C und Herrn I bevollmächtigt, diese bzw. die Gesellschaft einzeln zu vertreten.
Die Gesellschaft plante zunächst, auf dem Grundstück ein Wohn- und Geschäftsgebäude mit SB-Markt und Bäcker/Metzgerbereich zu errichten. Der SB-Markt sollte im Erdgeschoss eingerichtet werden. Im Übrigen war eine Wohnfläche von 1.432 qm vorgesehen, die auf 29 Wohnungen verteilt war. Die Pläne ließen sich jedoch nicht verwirklichen, da die entsprechenden Baugenehmigungen nicht erteilt wurden.
Tatsächlich verwirklicht wurde anschließend das Konzept „Seniorenresidenz”, das von einem anderen Bau- bzw. Architektenbüro geplant worden war.
Nach dem Erwerb des Grundstücks durch die GbR ergingen in den Folgejahren Feststellungsbescheide, in denen jeweils negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festgestellt wurden.
Da die Klägerin für 1998 keine Feststellungserklärung abgab, schätzte der Beklagte die Einkünfte und stellte diese mit unter Vorbehalt der Nachprüfung stehendem Bescheid vom 17. Februar 2000 auf – 30.000,00 DM fest.
Den nicht näher begründeten Einspruch gegen den Feststellungsbescheid wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 19. Juni 2000 zurück.
Mit der hiergegen erhobenen Klage 10 K 4694/00 reichte die Klägerin die Feststellungserklärung für 1998 ein, die mit einem Verlust von 1.086.548,00 DM endete.
Im Rahmen einer während des Klageverfahrens durchgeführten Betriebsprüfung wurde folgendes festgestellt:
Die GbR hatte mit not. beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Dezember 1998 (Urkundsrollennummer …Teil A des Notar B) einen unabgeteilten 546,2/1000tel Miteigentumsanteil an die Firma G-GmbH veräußert. Alleiniger Gesellschafter der G-GmbH war damals und ist bis heute Herr L. Derselbe vorbenannte Vertrag enthält unter B. eine Teilungserklärung und Zuweisung von Eigentum nebst Baubeschreibung. Danach wurden der G-GmbH 21 Eigentumswohnungen nebst Miteigentumsanteilen zugewiesen, die Klägerin übernahm die vier Gewerbeeinheiten auf dem noch zu errichtenden Gebäude. Über die Frage, in welchem Umfang die einzelnen Beteiligten sich an der Errichtung zu beteiligen hatten, wurde trotz Belehrung durch den Notar keine Regelung getroffen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Notarvertrag Bezug genommen.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages lag der Klägerin für das neue Konzept einer Seniorenresidenz die Baugenehmigung vor und war die Teilungserklärung vorbereitet. Die der Klägerin in diesem Zusammenhang entstandenen Kosten sollten ihr von der G-GmbH anteilig erstattet werden.
Die Klägerin verpflichtete sich, die Wohneinheiten zurückzuerwerben, die von der G-GmbH nicht bis zum 22. Dezember 1998 durch wirksamen Kaufvertrag weiter veräußert worden waren. Dementsprechend erwarb die Klägerin mit not. beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Dezember 1998, auf den Bezug genommen wird, eine Wohneinheit zurück.
Der Betriebsprüfer ging von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Er ermittelte einen Veräußerungsgewinn von 458.780,00 DM und negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb in
Höhe von 465.903,50 DM. Der Beklagte folgte der Auffassung des Betriebsprüfers und erließ am 19. Oktober 2001 einen geänderten Feststellungsbescheid, der zum Gegenstand des Klageverfahrens wurde. Lediglich für den ausgeschiedenen Gesellschafter Q wurden negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festgestellt. Weitere Änderungsbescheide ergingen am 06. September und 05. Dezember 2002, die ebenfalls zum Gegenstand des Klageverfahrens wurden. Danach ist die Höhe der Einkünfte, fall...
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