Bewertungsgesetz: Erstkomme... / 3.8 Grundstücksarten (§ 249 BewG)
 

Rz. 170

§ 249

Grundstücksarten

(1) Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind die folgenden Grundstücksarten zu unterscheiden:

1. Einfamilienhäuser,
2. Zweifamilienhäuser,
3. Mietwohngrundstücke,
4. Wohnungseigentum,
5. Teileigentum,
6. Geschäftsgrundstücke,
7. gemischt genutzte Grundstücke und
8. sonstige bebaute Grundstücke.

(2) 1Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. 2Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(3) 1Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. 2Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

(4) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.

(5) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(6) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(7) Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.

(8) Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

(9) Sonstige bebaute Grundstücke sind solche Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 8 fallen.

(10) 1Eine Wohnung ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. 2Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. 3Daneben ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. 4Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.

§ 249 Abs. 1 BewG enthält eine abschließende Aufzählung der Arten der bebauten Grundstücke.

Die Grundstücksarten der bebauten Grundstücke gem. § 249 BewG entsprechen weitgehend denen der Einheitsbewertung nach § 75 BewG. Abweichend hiervon wurden das Wohnungs- und Teileigentum jeweils als eigenständige Grundstücksart erfasst. Eine gesonderte Zuordnungs- und Bewertungsvorschrift für Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des § 93 BewG der Einheitsbewertung war somit entbehrlich.[1]

 

Rz. 171

Mit der Unterscheidung der bebauten Grundstücke in insgesamt acht Grundstücksarten wird den Preisbildungsmechanismen der unterschiedlichen – grundstücksartbezogenen – Teilmärkte am Grundstücksmarkt sachgerecht Rechnung getragen. Die bestimmten Grundstücksarten bilden die für eine marktkonforme Wertermittlung erforderliche Differenzierung in Grundstücksarten einschließlich der jeweiligen Bewertungsparameter ab.[2]

 

Rz. 172

Die Unterscheidung bei bebauten Grundstücken nach Grundstücksarten hat einerseits Bedeutung für die Zuordnung zu den Bewertungsverfahren nach § 250 Abs. 2 und 3 BewG und anderseits innerhalb der Bewertungsverfahren bei der Anwendung einzelner Bewertungsparameter, wie beispielsweise der grundstücksartbezogenen Bewirtschaftungskosten oder Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren. Des Weiteren erlangt die Unterscheidung nach Grundstücksarten bei der Bestimmung der Grundsteuermesszahlen nach § 15 Abs. 1 GrStG potenzielle Bedeutung.

 

Rz. 173

Die Grundstücksart – und damit das Bewertungsverfahren – ist stets für die gesamte wirtschaftliche Einheit zu bestimmen, auch wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden. Der Wert einer wirtschaftlichen Einheit ist nur in einem Bewertungsverfahren zu ermitteln, eine sogenannte Mischbewertung[3] mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren ist ausgeschlossen.

 

Rz. 174

In § 249 Abs. 2 bis 9 BewG werden die einzelnen Grundstücksarten definiert.

Im Unterschied zur Einheitsbewertung wird im Rahmen der Abgrenzung der Grundstücksarten zur Beurteilung, mit welchem Prozentsatz die verschiedenartigen tatsächlichen Nutzungen eines Grundstücks am Bewertungsstichtag zu berücksichtigen ist, nicht mehr auf das Verhältnis der jeweiligen Jahresrohmieten, sondern generell auf das Verhältnis der jeweiligen Wo...

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