Bewertungsgesetz: Erstkomme... / 3.6 Bewertung der unbebauten Grundstücke (§ 247 BewG)
 

Rz. 153

§ 247

Bewertung der unbebauten Grundstücke

(1) Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs).

(2) Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln.

(3) Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Nach § 247 Abs. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig aus dem Produkt der jeweiligen Grundstücksfläche des zu bewertenden Grundstücks und dem Bodenrichtwert im Sinne des § 196 BauGB. Mit dem so ermittelten Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke sind die Werte für bauliche Außenanlagen und sonstigen Anlagen abgegolten. Auf § 247 wird auch bei der Ermittlung des Bodenwerts von bebauten Grundstücken Bezug genommen (vgl. Rz. 252, 258).

 

Rz. 154

Den Ausgangspunkt der Bewertung stellt der Bodenrichtwert im Sinne des § 196 BauGB dar.

Bereits in der Einheitsbewertung 1964 war zur Ermittlung des Werts unbebauter Grundstücke von durchschnittlichen Werten auszugehen, die sich für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt ohne Beachtung der Grundstücksgrenzen und ohne Rücksicht auf die besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke je Quadratmeter ergeben.[1] Im reformierten Bewertungsrecht wird der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke gem. § 247 Abs. 1 BewG nunmehr ausgehend von den durch die Gutachterausschüssen für Grundstückswerte flächendeckend zu ermittelnden durchschnittlichen Lagewerten für den Grund und Boden, den Bodenrichtwerten im Sinne des § 196 BauGB, ermittelt.

Bei der Wertermittlungsmethode für unbebaute Grundstücke unter Heranziehung der Bodenrichtwerte handelt es sich um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode, die der Vereinfachung der Grundsteuerwertermittlung dient.[2] Durch die Anwendung der Bodenrichtwerte wird die Ermittlung des Grundsteuerwerts unbebauter Grundstücke über eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne der Nummer 3 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)[3] vermieden. Ausgehend von der Ausgestaltung der Grundsteuer als Sollertragsteuer wird mit der Heranziehung der von den Gutachterausschüssen aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Bodenrichtwerten der Gegenwartswert der nachhaltigen Ertragsfähigkeit des – unvergänglichen Grund und Bodens – einfach und sachgerecht erfasst.[4]

Die Anwendung der Bodenrichtwerte hat sich sowohl im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer als auch anlässlich ertragsteuerrechtlicher Wertermittlungsanlässe, wie z. B. der Kaufpreisaufteilung, in langjähriger Bewertungspraxis bewährt.[5]

 

Rz. 155

Nach § 196 Abs. 1 S. 1 bis 5 BauGB sind Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die von den – örtlichen – Gutachterausschüssen für Grundstückswerte im Sinne des §  192 ff. BauGB auf Grund der Auswertung der Kaufpreissammlung im Sinne des § 195 BauGB - turnusmäßig – mindestens zum Ende jeden zweiten KJs flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes[6] zu ermitteln sind. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.

Der Bodenrichtwert ist in der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)[7] wie folgt definiert: "Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück)."

In § 10 ImmoWertV und durch die BRW-RL wird die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte weiter konkretisiert. Insbesondere sind die Bodenrichtwerte eindeutig – in einem Betrag (EUR/m² Grundstücksfläche) – darzustellen, die Verwendung von Bodenrichtwertspannen ist somit nicht zulässig.

Im Interesse einer praktikablen Anwendung der Bodenrichtwerte in einem Massenverfahren wie der Grundsteuerwertermittlung wurde im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes durch Einfügung des Abs. 3 in § 10 ImmoWertV präzisiert, dass die von...

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