Bewertungsgesetz: Erstkomme... / 3.11.4 Rohertrag des Grundstücks (§ 254 BewG)
 

Rz. 227

§ 254

Rohertrag des Grundstücks

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus den in Anlage 39 nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks (für Gebäude sowie Grund und Boden) gem. § 254 BewG stellt die Ausgangsgröße für die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes im Sinne des § 253 BewG dar (vgl. Rz. 216, 217).

 

Rz. 228

Der jährliche Rohertrag wird im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252 ff. BewG aus Vereinfachungsgründen in der Regel auf der Grundlage von aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 2014 des Statistischen Bundesamtes[1] abgeleiteten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt.

Die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2014 ermittelten durchschnittlichen Nettokaltmieten wurden auf das Jahr 2021 (maßgeblich für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022) fortgeschrieben. Die Veränderung der Mieten wurden mit dem länderspezifischen Verbraucherpreisindex der Nettokaltmieten des Statistischen Bundesamtes vorgenommen. Dabei wurde der Anstieg des Nettokaltmietenindex von 2014 auf 2017 bis zum Jahr 2021 prolongiert. Da der Verbraucherpreisindex weder nach Grundstücksarten noch nach Grundstückslage differenziert vorliegt, wurden die Indizes einheitlich auf die Nettokaltmietenbasis eines Landes angewendet. Der durchschnittliche jährliche Anstieg der Nettokaltmieten aller Bestandswohnungen in Prozent nach Ländern kann der folgenden Übersicht entnommen werden:

 
Land Anstieg in Prozent Land Anstieg in Prozent
Baden-Württemberg 1,22 Niedersachsen 1,28
Bayern 1,62 Nordrhein-Westfalen 1,33
Berlin 1,46 Rheinland-Pfalz 1,35
Brandenburg 0,84 Saarland 1,22
Bremen 2,06 Sachsen 0,32
Hamburg 1,77 Sachsen-Anhalt 0,96
Hessen 1,91 Schleswig-Holstein 1,42
Mecklenburg-Vorpommern 1,54 Thüringen 1,00

Laut Gesetzesbegründung vereinfacht die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage in einem Massenverfahren insbesondere die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen werden. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerschuldner und die Ermittlung einer üblichen Miete im Sinne des § 79 Abs. 2 BewG ist somit entbehrlich.[2]

 

Rz. 229

Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zur Zusatzerhebung Mikrozensus 2014[3] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gleichgültig, ob die Miete tatsächlich gezahlt wurde oder nicht. In die Nettokaltmiete wurden weder die "kalten Nebenkosten" (Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung: u. a. öffentliche Lasten des Grundstücks, wie die Grundsteuer; Kosten der Wasserversorgung; Kosten der Entwässerung; Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Gebäudereinigung, der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung; Kosten für den Hauswart und den Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage) noch die "warmen Nebenkosten" bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage usw. einbezogen.

Die Nettokaltmieten stellen grundsätzlich eine geeignete Ausgangsgröße für die Ertragswertermittlung dar. Analog zur Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten i. S. d. § 2 Betriebskostenverordnung mit dem Mieter neben der Miete abgerechnet werden können, nicht beim Rohertrag anzusetzen.

 

Rz. 230

Die monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) werden in einem ersten Schritt gem. § 254 BewG i. V. m. Anlage 39, Teil I, zum BewG jeweils landesbezogen nach den Grundstücksarten für Wohngrundstücke (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück/Wohnungseigentum), drei Wohnflächengruppen (unter 60 m² / von 60 m² bis unter 100 m² / 100 m² und mehr) sowie fünf Baujahrgruppen (bis 1948 / 1949 bis 1978 / 1979 bis 1990 / 1991 bis 2000 / ab 2001) unterschieden. Für die Grundstücksart Wohnungseigentum gelten die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke entsprechend.

Auszug aus Anlage 39, Teil I, zum BewG

 
Land Gebäudeart* Wohnfläche** (je Wohnung) Baujahr des Gebäudes
bis 1948 1949 bis 1978 1979 bis 1990 1991 bis 2000 ab 2001
Baden-Württemberg Einfamilienhaus unter 60 m² 6,60 6,79 6,86 7,12 7,44
von 60 m² bis unter 100 m² 5,72 5,87 5,94 6,16 6,44
100 m² und mehr 5,74 5,90 5,96 6,18 6,46
Zweifamilien-haus unter 60 m²

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