Weilbach, GrEStG § 9 Gegenl... / 6.2.8.1 Vertragliche Vereinbarung mit dem Veräußerer unmittelbar
 

Rz. 45

Relativ unproblematisch ist der Fall zu beurteilen, bei dem der Erwerber bereits 45 beim Grundstückserwerb in mit dem Rechtsvorgänger (Veräußerer) geschlossene Verträge eintritt.

 

Praxis-Beispiel

A erwirbt mit Vertrag ein Grundstück von B. A hatte sich verpflichtet, dass das erworbene Grundstück von Bauunternehmer U bebaut wird, C die Baubetreuung übernimmt und D eine Mietgarantie; diese vertraglichen Pflichten hat A bereits von B übernommen. Alle diese zusätzlichen Leistungen fließen bei Übernahme des Gesellschaftsanteils in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG ein, wenn damit die maßgebende Grenze von 95 % überschritten wird.

Auch wenn A nicht in einen bereits bestehenden Vertrag eintritt, sondern die vertragliche Verpflichtung unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks von dem Veräußerer übernimmt, ergeben sich die gleichen Rechtsfolgen, wenn das Grundstück nur mit dem gesamten Vertragspaket einschließlich Bebauung übernommen werden konnte.

 

Praxis-Beispiel

A übernimmt im Rahmen der Erstzeichnung zusammen mit vielen anderen Zeichnern den Anteil an einem geschlossenen Immobilienfond. Neben dem Erwerb eines Grundstücks ist ein umfangreicher Katalog von "Serviceleistungen" bis hin zu Hausmeisterdiensten für die fertige Wohnung vorgesehen. Sind die Leistungen derart miteinander verzahnt, dass es dem Erwerber nicht möglich ist, das Grundstück ohne das zusätzliche Leistungspaket oder Teile hiervon zu erwerben, so sind diese Leistungen wertmäßig in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen oder mit anderen Worten: Der Gesamtkaufpreis, in dem eine Vielzahl von Gebühren für die Zusatzleistungen enthalten sein können, ist Maßstab für die Grunderwerbsteuer (BFH v. 21.12.1988, II B 47/88, BStBl II 1989, 333ff.).

Tritt der Grundstückserwerber nicht in bereits bestehende Zusatzverträge zwischen Veräußerer und Erwerber ein, ist die Kausalität der Zusatzvereinbarungen mit dem Grundstückserwerb vom Veräußerer in der Praxis nicht immer ohne weiteres erkennbar. Auch wenn derartige Vereinbarungen der notariellen Beurkundung bedürfen, lässt sich der Zusammenhang nicht ohne weiteres erkennen.

Ist die innere Kausalität den Vertragsparteien nicht bewusst, unterbleibt oftmals eine Beurkundung dieser Vorgänge. Andernfalls ist ebenfalls nicht sichergestellt, dass der Vorgang in einer Urkunde erfasst wird; nur dann aber sind die Vorgänge ohne weiteres erkenn- und zuordenbar.

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