Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz / 3.1 Begriff und Umfang der Gegenleistung
 

Rz. 3

§ 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt, dass sich die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Ohne den Begriff der Gegenleistung selbst zu definieren, knüpft die Vorschrift an den Gegenleistungsbegriff des bürgerlichen Rechts an. Es kommt vornehmlich darauf an, was die Vertragsparteien i. S. d. § 433 Abs. 2 BGB als Kaufpreis vereinbaren.

Zur Gegenleistung i. S. d. § 8 Abs. 1 GrEStG gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt (z. B. BFH v. 6.12.1989, II R 95/86, BStBl II 1990, 186; BFH v. 25.11.1992, II R 67/89, BStBl II 1993, 308; BFH v. 23.10.2002, II R 81/00, BStBl II 2003, 199; BFH v. 11.2.2004, II R 31/02, BStBl II 2004, 521; und BFH v. 30.3.2009, II R 62/06, BFH/NV 2009, 1707). Leistungen des Veräußerers eines Grundstücks an den Erwerber können nach dieser Definition keine Gegenleistung sein (vgl. hierzu auch BFH v. 26.10.1977, II R 115/69, BStBl II 1978, 201).

Zum Umfang der Gegenleistung gehört aber nicht nur das, was der Veräußerer vom Erwerber aufgrund der vertraglichen Verpflichtung einfordern kann, sondern auch das, wozu sich ein Dritter zu leisten verpflichtet hat (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG; § 9 GrEStG Rz. 27 und 27a). Ebenso zählt zum grunderwerbsteuerlichen Gegenleistungsbegriff nicht nur die Leistung, zu der sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer verpflichtet hat, sondern auch das, wozu er sich einem Dritten gegenüber verpflichtet hat. Ein "synallagmatisches Austauschverhältnis im engeren Sinne" ist insoweit aber nicht gefordert (vgl. Viskorf, in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 8 GrEStG Rz. 16 unter Hinweis auf BFH v. 23.4.1980, II R 84/75, BStBl II 1980, 595).

Entscheidend für das Vorliegen einer Gegenleistung ist die kausale Verknüpfung zwischen der Leistung, die als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt wird, mit der Leistung, die für die Veräußerung empfangen wird. Daher kann auch nicht allein ausschlaggebend sein, was die Vertragsparteien in einem Vertrag ausdrücklich als Gegenleistung bezeichnet haben, vielmehr ist darauf abzustellen, zu welcher Leistung der Erwerber sich verpflichtet, um das Grundstück in dem Zustand zu erhalten, in dem es zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden ist. Nicht zur Gegenleistung rechnen danach solche Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, also insbesondere Leistungen, die für eine andere Leistung des Veräußerers aufgewendet werden als für dessen Verpflichtung, das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Ein solcher Fall liegt z. B. vor, wenn eine Einbauküche mitveräußert wird und ein gesondertes Entgelt hierfür zu zahlen ist. Auch Leistungen des Grundstückserwerbers, die nicht auf Basis der o. a. kausalen Verknüpfung erbracht werden, sondern auf anderen Motiven beruhen, können nicht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung behandelt werden. Ein derartiger Fall liegt z. B. vor, wenn der Erwerber eines Grundstücks aus Anlass (gelegentlich) eines solchen Erwerbs einem Dritten einen Geldbetrag zuwendet.

Die Bezeichnung "Kaufpreis" in einem Vertragswerk stellt nur eine Rechengröße dar, aus ihr ergibt sich nicht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (BFH v. 30.3.2009, II R 1/08, BFH/NV 2009, 1666). Es ist auch nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Kaufpreis bezeichnen, sondern was der Käufer nach dem Inhalt des Vertrags als Gegenleistung (Kaufpreis) zu erbringen hat (BFH v. 1.10.1975, II R 84/70, BStBl II 1976, 128; und BFH v. 16.2.1994, II R 114/90, BFH/NV 1995, 65).

 

Rz. 4

Nicht als Gegenleistung anzusehen sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs außerdem Leistungen, die ausschließlich dem Erwerber selbst zugutekommen (vgl. BFH v. 6.12.1995, II R 46/93, BFH/NV 1996, 578). Bei solchen nur für sich selbst bewirkten Leistungen des Erwerbers – sog. eigennützigen Erwerberleistungen – mangelt es an einer gegenüber einem anderen erbrachten Leistung, sodass man insoweit schon begrifflich von keiner Gegenleistung sprechen kann. Hierzu gehört z. B. der Fall, dass sich der Erwerber eines unbebauten Grundstücks im Kaufvertrag zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet und diese dann in der Folge selbst vornimmt. Die vom Erwerber aufgewendeten Baukosten kommen ihm ausschließlich selbst zugute und sind daher nicht Bestandteil der Gegenleistung (vgl. BFH v. 9.8.1989, II B 74/89, BFH/NV 1990, 596; sowie BFH v. 6.12.1995, II R 46/93, BFH/NV 1996, 578; BFH v. 16.1.2002, II R 16/00, BStBl II 2002, 431; und BFH v. 23.10.2002, II R 81/00, BStBl II 2003, 199). Ein weiterer Fall einer eigennützigen Erwerberleistung kann eine vom Grundstückserwerber übernommene Verpflichtung zur Sanierung eines mit Altlasten kontaminierten Grundstücks sein (vgl. BFH v. 30.3.2009, II R 62/06, BFH/NV 2009, 1707). Entsprechendes gilt für eingegangene Verpflichtungen des Erwerbers zur Gebäuderenovierung (vgl. FG Niedersachsen v. 16.8.1990, III 530/89, EFG ...

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