Weilbach, GrEStG § 16 Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Ä ... / 3.1.1 Formerfordernis für Aufhebungsvertrag

Rz. 14

Die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasst in erster Linie die auf einem freien Willensentschluss der Vertragsparteien beruhende und in deren gegenseitigem Einvernehmen erfolgende Aufhebung eines Erwerbsvorgangs durch einen Aufhebungsvertrag. Zwar schreibt § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG selbst die Form eines solchen Aufhebungsvertrags nicht vor. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH v. 30.4.1982, V ZR 104/81, NJW 1982, 1639; BGH v. 7.10.1994, V ZR 102/93, NJW 1994, 3346), die hierzu heranzuziehen ist, weil die Rückgängigmachung zivilrechtlich wirksam erfolgen muss (vgl. BFH v. 8.8.1990, II R 184/87, BFH/NV 1991, 267, und BFH v. 8.11.1995, II R 87/93, BFH/NV 1996, 577), besteht für den Aufhebungsvertrag zumeist Formfreiheit, in besonderen Fällen aber Beurkundungszwang. Danach ergeben sich im Einzelnen folgende Formerfordernisse (vgl. hierzu auch FinMin Baden-Württemberg v. 7.8.2002, 3 – S 4543/9):

• Bei einem Kaufvertrag ohne Auflassungserklärung und ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann der Kaufvertrag formfrei aufgehoben werden, weil die Aufhebung in diesem Fall keine unmittelbare oder mittelbare Rückübertragungs- oder Erwerbsverpflichtung begründet.
• Bei einem Kaufvertrag mit Auflassungserklärung und ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung bzw. ohne Antrag auf Eigentumsumschreibung ist ebenfalls Formfreiheit gegeben, weil sich in diesen Fällen das Grundstück noch im Eigentum des Veräußerers befindet. Entsprechendes gilt, wenn der Veräußerer einen jederzeit widerruflichen Eintragungsantrag zugunsten des Auflassungsempfängers gestellt hat.
• Liegen ein Kaufvertrag und ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers vor, besteht für den Aufhebungsvertrag Beurkundungszwang (vgl. § 313 S. 1 BGB). Ein solches Anwartschaftsrecht ist gegeben, wenn der Auflassungsempfänger eine gesicherte Rechtsposition innehat, die der Veräußerer nicht mehr einseitig einschränken oder auflösen kann. Ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers ist anzunehmen, wenn er selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt hat oder zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die ihn nach den §§ 883ff. BGB vor einer anderweitigen Verfügung des Veräußerers schützt. Ein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers kann jedoch nur entstehen, wenn der Antrag auf Eintragung des Eigentums oder die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach der Auflassung erfolgt. Bei Aufgabe eines bestehenden Anwartschaftsrechts (z. B. durch Rücknahme des Eintragungsantrags) entfällt das Form­erfordernis oder der zunächst unwirksame Aufhebungsvertrag wird dadurch geheilt.