Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels

Leitsatz

1. Die Bestellung eines Erbbaurechts ist kein Objekt i.S.d. Drei-Objekt-Grenze.

2. Die Grundstücksverkäufe einer Personengesellschaft können einem Gesellschafter, dessen Beteiligung nicht mindestens 10 % beträgt und der auch eigene Grundstücke veräußert, jedenfalls dann als Objekte i.S.d. Drei-Objekt-Grenze zugerechnet werden, wenn dieser Gesellschafter über eine Generalvollmacht verfügt oder aus anderen Gründen die Geschäfte der Grundstücksgesellschaft maßgeblich bestimmt.

3. Bedingen sich die Aktivitäten zweier selbstständiger Rechtssubjekte gegenseitig und sind sie derart miteinander verflochten, dass sie nach der Verkehrsanschauung als einheitlich anzusehen sind, können bei der Prüfung der Nachhaltigkeit i.S.v. § 15 Abs. 2 EStG die Handlungen des Einen dem Anderen zugerechnet werden.

Normenkette

§ 15 Abs. 2 EStG

Sachverhalt

Der Kläger erwarb Mitte 1989 mehrere zusammenhängende, teils bebaute, großenteils aber unbebaute Flurstücke mit einer Gesamtgröße von rd. 42 000 qm.

Im Jahr 1990 bestellte er der D-KG, einer Immobiliengesellschaft, die sich u.a. mit dem Erwerb, der Erschließung, Bebauung und Veräußerung von Grundstücken sowie deren Verwaltung befasste, an zwei Teilflächen Erbbaurechte. Die D-KG veräußerte die Erbbaurechte anschließend mit den von ihr zu errichtenden Gebäuden an Bauinteressenten. Im Jahr 1991 veräußerte der Kläger zwei weitere Teilflächen an die D-KG.

Der Kläger war bis zum 20.10.1989 an der D-KG mit 4 % beteiligt. Persönlich haftende Gesellschafterin und Geschäftsführerin der D-KG war die Ehefrau des Klägers. Diese hatte dem Kläger im Jahr 1988 eine Generalvollmacht erteilt, die ihn berechtigte, Rechtshandlungen für die D-KG vorzunehmen.

Das FA meinte, der Kläger habe mit der "Veräußerung" dieser vier Teilflächen einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Die dagegen erhobene Klage hatte vor dem FG teilweise Erfolg.

Entscheidung

Auf die Revision des Klägers hob der BFH die FG-Entscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Der BFH führte aus, dass die Bestellung der Erbbaurechte an den beiden Teilflächen zugunsten der D-KG nicht als Objektveräußerung i.S.d. gewerblichen Grundstückshandels gewertet werden könne. Denn das Erbbaurecht gewähre dem Berechtigten lediglich die zeitlich begrenzte Nutzung des Grundstücks und führe gerade nicht zu einer Verwertung der Grundstückssubstanz.

Das FG müsse aber prüfen, ob dem Kläger die von der D-KG bis zu seinem Ausscheiden getätigten Grundstücksveräußerungen nach Maßgabe der vom Großen Senat des BFH (vgl. Beschluss vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl II 1995, 617) aufgestellten Grundsätze zugerechnet werden könnten.

Der Umstand, dass der Kläger an der D-KG mit weniger als 10 % beteiligt gewesen sei (zu dieser 10%-Grenze vgl. BMF, Schreiben vom 26.3.2004, IV A 6 -S 2240- 46/04, BStBl I 2004, 434, Tz. 14), stehe im Streitfall einer solchen Zurechnung nicht entgegen, weil diese von der Verwaltung befürwortete (Unter-)Grenze jedenfalls dann nicht eingreifen könne, wenn der Gesellschafter – wie hier – über eine Generalvollmacht verfüge oder aus anderen Gründen einen maßgeblichen Einfluss auf die Geschäfte der (grundstücksveräußernden) Gesellschaft nehmen könne.

Hinweis

1. Die Frage, ob die Bestellung eines Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstück durch den Grundstückseigentümer zugunsten eines Dritten als Veräußerung i.S. eines gewerblichen Grundstückshandels anzusehen ist, hat das vorliegende Urteil im Hinblick auf die Nähe der Stellung des Erbbauberechtigten mit einem Mieter und Pächter – m.E. zutreffend – verneint. Etwas anderes mag für Erbbaurechte gelten, welche – nach ihrer Bestellung – vom Erbbauberechtigten weiter übertragen werden (vgl. hierzu BFH, Beschluss vom 3.7.2002, XI R 31/99, BFH/NV 2002, 1559). Etwas anderes könnte man evtl. auch für den Fall erwägen, dass das Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück eingeräumt wird und die Laufzeit des Erbbaurechts die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes umfasst.

2. Zur Vereinbarkeit der im BMF-Schreiben vom 26.3.2004, IV A 6 -S 2240- 46/04 (BStBl I 2004, 434, Tz. 14) vorgesehenen 10 %-Grenze mit dem Gesetz hat der BFH – soweit ersichtlich – bislang nicht Stellung nehmen müssen. Auch im hier vorliegenden Fall brauchte der BFH nicht zu entscheiden, ob diese Grenze generell (un-)haltbar ist. Diese findet jedenfalls nach dem Besprechungsurteil dann keine Anwendung, wenn der mit einer Quote unter 10 % beteiligte Personengesellschafter aufgrund besonderer Umstände maßgeblichen Einfluss auf die Geschäfte der (grundstücksveräußernden) Personengesellschaft ausüben kann.

3. Die Annahme jeder gewerblichen Betätigung und deshalb auch eines gewerblichen Grundstückshandels setzt nach § 15 Abs. 2 EStG u.a. voraus, dass der Steuerpflichtige nachhaltig tätig wird. Diese Nachhaltigkeit fehlt grundsätzlich dann, wenn der Steuerpflichtige nur eine einzige Veräußerung vornimmt und sich eine Wiederholungsabsicht nicht ermitteln lässt.

Ausnahmsweise kann die Nachhaltigkeit aber auch in einem solchem ...