Umsatzsteuer bei Immobilien

Zusammenfassung

Immobilien und Umsatzsteuer sind zwei Themenbereiche, die in der Vergangenheit immer enger zusammengerückt sind. Schon bei der Prüfung der Steuerbarkeit muss abgegrenzt werden, ob es sich um eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück handelt oder nicht; diese Leistungen können bestimmten Steuerbefreiungstatbeständen unterliegen. Auch bei der Frage, wer der Steuerschuldner ist, ergeben sich Besonderheiten. Schließlich muss der Unternehmer, der die Leistung bezieht, überprüfen, in welchem Umfang er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und ob sich eine Vorsteuerberichtigung ergeben kann.

Hinweis: Durch das Corona-Steuerhilfegesetz II wird vorübergehend der allgemeine Umsatzsteuersatz von 19 % auf 16 % und der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % auf 5 % reduziert. Da die Senkung der Steuersätze nur befristet vom 1.7.2020 bis 31.12.2020 gilt, wurde sie in diesem Beitrag nicht berücksichtigt. Informationen zu den Auswirkungen der Steuersatzänderung finden Sie im Beitrag "Absenkung des Umsatzsteuersatzes 2020: Herausforderungen für die Praxis".

1 Problematik

Bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken können fast alle Probleme des Umsatzsteuerrechts auftreten, besonders relevant sind allerdings die folgenden Fragestellungen:

  • Wo befindet sich der Ort der Leistung?
  • Unterliegt die Leistung einer Steuerbefreiung?
  • Wer wird der Steuerschuldner für die Leistung?
  • In welchem Umfang kann Vorsteuer abgezogen werden?
  • Muss eine Vorsteuerberichtigung vorgenommen werden?
  • Bestehen besondere Pflichten bei Erfassung und Meldung?

Dabei sind sowohl die Begriffe "Grundstück" als auch "Vermietung" nicht nach nationalem Zivilrecht auszulegen, sondern müssen unionsrechtlich ausgelegt werden, um eine einheitliche Behandlung der Sachverhalte in der Europäischen Union zu gewährleisten.[1]

 
Wichtig

Ortsbestimmung ist abhängig von der Art der ausgeführten Leistung

Ob eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück vorliegt oder nicht, ist insbesondere für die zutreffende Festlegung des Orts der sonstigen Leistung von Bedeutung. Eine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück ist immer am Grundstücksort ausgeführt.[2] Liegt keine Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück vor, hängt der Ort der sonstigen Leistung von der Art der ausgeführten Leistung und dem Status des Leistungsempfängers ab. Bei einer Leistung gegenüber einem Unternehmer für dessen Unternehmen ist die Leistung dort ausgeführt, wo der Leistungsempfänger sein Unternehmen betreibt.[3]

Ein weiteres Problem ergibt sich im Zusammenhang mit der Vorsteueraufteilung nach § 15 Abs. 4 UStG, die der Unternehmer sowohl für vorsteuerabzugsberechtigende als auch für vorsteuerabzugsschädliche Zwecke verwendet. Nachdem zum 1.1.2004 durch § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG eingeführt worden war, dass eine Vorsteueraufteilung im Verhältnis der Ausgangsumsätze nur vorgenommen werden kann, wenn kein anderer Aufteilungsmaßstab ermittelbar ist, sollte ausschließlich eine Aufteilung nach dem Flächenverhältnis infrage kommen.

Der EuGH[4] hatte dazu entschieden, dass das Unionsrecht es den Mitgliedstaaten erlaubt, zum Zweck der Berechnung des Aufteilungssatzes für den Abzug der Vorsteuern aus der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes vorrangig einen anderen Aufteilungsschlüssel als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben. Voraussetzung ist aber, dass die herangezogene Methode eine präzisere Bestimmung dieses Aufteilungssatzes gewährleistet. Nachdem der BFH[5] in mehreren Entscheidungen im Ergebnis eine Aufteilung nach Ausgangsumsätzen als Ausnahmefall zugelassen hatte, hatte der EuGH in einem weiteren Verfahren diese Grundsätze im Wesentlichen bestätigt.[6]

 
Praxis-Tipp

Umsatzschlüssel als Vorsteueraufteilungsmaßstab denkbar

Grundsätzlich ist der Flächenschlüssel ein wirtschaftlich sinnvoller Aufteilungsmaßstab. Wenn sich die Kosten aber nicht gleichmäßig auf die Fläche verteilen (z. B. wenn unterschiedliche Raumhöhen vorhanden sind oder unterschiedliche Ausstattungsstandards vorliegen) kann auch ein objektbezogener Umsatzschlüssel für die Vorsteueraufteilung herangezogen werden. Die Beweislast, dass der Umsatzschlüssel der zutreffendere Aufteilungsmaßstab ist, liegt aber beim Unternehmer. Die Finanzverwaltung hat sich noch nicht grundsätzlich zu den Urteilen von EuGH und BFH geäußert.

2 Fall: Der Plan

Sachverhalt

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