Übernahme zukünftiger Erschließungskosten keine Gegenleistung
 

Leitsatz

Wird ein noch unerschlossenes Grundstück als solches ("unerschlossen") verkauft und übernimmt der Erwerber gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrags gegenüber der Gemeinde oder einem von ihr nach § 124 Abs. 1 BauGB beauftragten Erschließungsträger die Verpflichtung, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu zahlen, liegt hierin kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks.

 

Sachverhalt

Der Verkäufer eines unerschlossenen Grundstücks ermöglichte es dem von der Gemeinde beauftragten privaten Erschließungsträger, in der Kaufvertragsurkunde mit den Erwerbern einen Erschließungsvertrag abzuschließen. Die Erwerber waren verpflichtet, die Erschließungskosten in Höhe von 70.000 DM zu zahlen. Das FA setzte Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der Erschließungskosten fest.

 

Entscheidung

Bei einem Grundstückskauf gehören nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983 alle Leistungen des Erwerbers zur Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde:

  • Sind die öffentlichen Erschließungsanlagen bereits vorhanden, kann Gegenstand eines solchen Grundstückskaufvertrags nur das "erschlossene" Grundstück sein. Das Entgelt, das für die Erschließung gesondert gezahlt wird, ist Gegenleistung.
  • Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags noch nicht "erschlossen", verpflichtet sich jedoch der Veräußerer, das Grundstück dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen, ist das Grundstück in diesem Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs. Der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises ist Entgelt für den Grundstückserwerb.
  • Wird ein im Zeitpunkt des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrags noch unerschlossenes Grundstück als solches ("unerschlossen") zum Gegenstand der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung gemacht und schließt der Erwerber gleichzeitig mit einem Dritten (Gemeinde oder einem nach § 124 Abs. 1 BauGB beauftragten Erschließungsträger) einen Erschließungsvertrag ab, stellen die Erschließungskosten kein Entgelt für den Erwerb des Grundstücks dar. Die Annahme eines objektiv sachlichen Zusammenhangs zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem "Erschließungsvertrag" (vgl. Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragsgegenstand; "Bauherrenmodelle") scheidet wegen des öffentlich-rechtlichen Charakters der Erschließung aus.
 

Hinweis

In der Praxis wird die Einbeziehung der Erschließungskosten in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung für den Erwerb eines tatsächlich noch unerschlossenen Grundstücks nur noch beim Kauf unmittelbar von einer Gemeinde oder von einem beauftragten privaten Erschließungsträger in Betracht kommen. Denn nur diese sind faktisch in der Lage, sich auch zivilrechtlich zur Errichtung der Erschließungsanlagen (im Regelfall auf anderen Grundstücken als dem veräußerten) zu verpflichten.

 

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 15.03.2001, II R 39/99

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