A. Grundaussagen der Vorschrift
I. Regelungsgegenstand
Rz. 1
[Autor/Stand] § 25 GrStG in der ab dem 1.1.2025 geltenden Fassung des Art. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2019[2] regelt die Festsetzung der Hebesätze. Die Vorschrift regelt, durch wen und für welchen Zeitraum die Hebesätze festzusetzen sind bzw. festgesetzt werden können. Darüber hinaus enthält diese Vorschrift Regelungen dazu, für welche Vermögensarten unterschiedliche Hebesätze festgelegt werden können.
Auf eine Kommentierung des § 25 GrStG in der bis einschließlich 2024 geltenden Fassung wird mangels Bedeutung verzichtet.
Rz. 2
[Autor/Stand] Den Gemeinden ist nach Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG das Recht einzuräumen, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze autonom festzusetzen. Mit der Festsetzung eines Hebesatzes entscheidet die Gemeinde darüber hinaus über die Erhebung der Grundsteuer in ihrem Gemeindegebiet an sich (vgl. § 1 GrStG Rz. 1 ff.). Das Recht der Gemeinden, über die Höhe des Hebesatzes zu bestimmen, normiert § 25 Abs. 1 GrStG.
Rz. 3
[Autor/Stand] § 25 Abs. 2 GrStG regelt die Dauer der Wirksamkeit der durch die Gemeinde festgesetzten Hebesätze. Insbesondere werden die Gemeinden ermächtigt, einen Hebesatz auch für mehrere Kalenderjahre zu bestimmen – längstens jedoch für einen Hauptveranlagungszeitraum (7 Jahre; vgl. § 221 Abs. 1 BewG).
Rz. 4
[Autor/Stand] Nach § 25 Abs. 3 GrStG können die Gemeinden ihre Hebesätze bis zum 30.6. eines Jahres rückwirkend zum 1.1. des Jahres festsetzen. Nach Ablauf dieser Frist ist die rückwirkende Festsetzung von Hebesätzen nur zulässig, wenn diese in unveränderter Höhe fortbestehen oder gesenkt werden sollen.
Rz. 5
[Autor/Stand] § 25 Abs. 4 GrStG schränkt den Ermessensspielraum der Kommunen zur Bestimmung der Hebesätze insoweit ein, als dass für sämtliche in der Gemeinde belegenden Betriebe der Land- und Fortwirtschaft sowie für alle in der Gemeinde liegenden Grundstücke jeweils ein einheitlicher Hebesatz festzusetzen ist. Ausnahmen davon gelten nur bei einer Änderung des Gemeindegebiets oder in Fällen des Absatzes 5.
Rz. 6
[Autor/Stand] § 25 Abs. 5 GrStG wurde ab dem 1.1.2025 durch Art. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2019[8] eingeführt und erweitert die bisherigen Regelungen zur Festsetzung des Hebesatzes. Dieser Absatz eröffnet den Kommunen erstmals die Möglichkeit, aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten (höheren) Hebesatz für baureife Grundstücke zu bestimmten (sog. Grundsteuer C). Die Festsetzung eines solchen Hebesatzes ist allerdings an weitere Voraussetzungen geknüpft, die in § 25 Abs. 5 GrStG definiert werden. Die Höhe des gesonderten Hebesatzes ist für alle in der Gemeinde oder dem betreffenden Gemeindeteil liegenden Grundstücke einheitlich zu bestimmen.
Rz. 7
[Autor/Stand] Die Absätze 1 bis 4 sind mit Ausnahme einer Folgekorrektur in Absatz 4 unverändert gegenüber der bisherigen Vorschrift des § 25 GrStG.
Rz. 8– 9
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Rechtsentwicklung
Rz. 10
[Autor/Stand] Mit Art. 1 Nr. 1 i.V.m. Art 2 des Gesetzes vom 30.11.2019[2] wurde der bisherige § 25 GrStG um eine Sonderregelung zur Festsetzung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke aus städtebaulichen Gründen erweitert (Grundsteuer C). Damit wurde diese Vorschrift erstmals seit der Neufassung des Grundsteuergesetzes vom 7.8.1973[3] geändert.
Rz. 11
[Autor/Stand] Mit der Erweiterung des § 25 GrStG um Absatz 5 wird den Kommunen erstmals das Recht eingeräumt, aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke innerhalb der Gemeinde festzusetzen. Da damit das steuerpolitische Ziel verfolgt wird, finanzielle Anreize zur Bebauung von Grundstücken zu schaffen und unbebaute Grundstücke als Spekulationsobjekte unattraktiver zu machen, wurde die Anpassung dieser Vorschrift nicht in das Grundsteuer-Reformgesetz[5] aufgenommen, sondern mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken[6] gesondert umgesetzt.
Rz. 12
[Autor/Stand] Eine Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke existierte bereits ab 1961[8]. Diese wurde allerdings nach nur drei Jahren rückwirkend zum 1.1.1963[9] durch den Gesetzgeber selbst[10] wieder abgeschafft. Anstelle eines gesonderten Hebesatzes als Option für die Gemeinden sah die damalige Grundsteuer C erhöhte Steuermesszahlen für unbebaute bau...
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