Stenger/Loose, Bewertungsre... / II. Wirtschaftliche Einheit beim Grundvermögen
 

Rz. 101

[Autor/Stand] Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens besteht aus dem Grund und Boden, und zwar aus dem Grund und Boden allein, wenn er nicht bebaut ist – unbebautes Grundstück –, oder aus dem Grund und Boden einschließlich der Bestandteile und des Zubehörs, wenn er bebaut ist – bebautes Grundstück.

 

Rz. 102

[Autor/Stand] Auch beim Grundvermögen können wie beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen mehrere Flurstücke oder mehrere Grundstücke i.S. des Grundbuches eine wirtschaftliche Einheit bilden; umgekehrt kann auch ein Flurstück oder ein Grundstück i.S. des Grundbuchs mehrere wirtschaftliche Einheiten und damit mehrere Grundstücke i.S. des Bewertungsrechts bilden.[3] Die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit ist bei Grundstücksflächen auch dann möglich, wenn einzelne Flächen im Kataster als besonderes Flurstück (Parzelle) und im Grundbuch auf verschiedenen Grundbuchblättern bzw. unter einer besonderen Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen sind. Durch einen Überbau verklammerte Grundstücke desselben Eigentümers bilden eine wirtschaftliche Einheit.[4]

 

Rz. 103

[Autor/Stand] Beim Grundvermögen hat die räumliche Entfernung der einzelnen Grundstücksflächen zueinander eine wesentlichere Bedeutung für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit als beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Während beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen die räumliche Trennung der einzelnen Grundstücksflächen der Bildung einer wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich nicht entgegensteht, schließt beim Grundvermögen die räumliche Trennung mehrerer Grundstücksflächen nach der Verkehrsauffassung regelmäßig die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit aus.[6] Eine räumliche Trennung in diesem Sinne liegt nicht nur dann vor, wenn eine Grundstücksfläche, die mehrere Grundstücksflächen desselben Eigentümers voneinander trennt, einem Dritten gehört, sondern auch, wenn sie durch öffentlichen Straßengrund getrennt werden. Ein Miethaus, das aus Vorder- und Rückgebäude mit dazwischen liegendem Hof besteht, bildet jedoch eine wirtschaftliche Einheit, wenn dieselbe Person Eigentümer der Gesamtfläche ist.

 

Rz. 104

[Autor/Stand] Ist durch dinglich wirksame Vereinbarung den Miteigentümern eines Wohnbaugrundstücks jeweils die ausschließliche Nutzung einer abgeschlossenen Wohnung zugewiesen und die Aufhebung der Gemeinschaft für immer ausgeschlossen worden, ist jeder Miteigentumsanteil als selbständige wirtschaftliche Einheit zu bewerten.[8]

 

Rz. 105

[Autor/Stand] Bei Doppelhäusern und Reihenhäusern ist i.d.R. jedes einzelne Haus als eine selbständige wirtschaftliche Einheit zu behandeln. Das gilt insb. dann, wenn das einzelne Haus unabhängig von den Nachbarhäusern veräußert werden kann. Nach der Verkehrsauffassung sind nebeneinander liegende Wohngebäude desselben Eigentümers dann getrennte wirtschaftliche Einheiten, wenn sie durch Brandmauern und Trennwände voneinander getrennt sind, gesonderte Eingänge, gesonderte Hausnummern, eigene Versorgungsanschlüsse usw. haben.[10] Vollständig getrennte Versorgungseinrichtungen sind für die Annahme mehrerer wirtschaftlicher Einheiten nicht zwingend erforderlich.[11]

 

Rz. 106

[Autor/Stand] Bilden schon auf einem Grundstück stehende Doppel- oder Reihenhäuser mehrere wirtschaftliche Einheiten, so wird dieses erst recht zu gelten haben, wenn Gebäude räumlich voneinander getrennt errichtet wurden. Diese bilden vom äußeren Eindruck her noch viel weniger eine Einheit.[13] In dem der Entscheidung des FG Niedersachsen zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte der Kläger, ein Zahnarzt, ein abgelegenes Grundstück, das mit einem ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäudeensemble, bestehend aus Wohnhaus, Scheune, Schafstall und Wagenremise, bebaut war, erworben und zur Vermietung von Wohnraum umgebaut. Von den ursprünglich vorhandenen Gebäuden waren nach dem Umbau noch Schafstall, Hofgebäude und Scheune übrig geblieben. Der geringste Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden betrug 8,50 m. Der ehemals bestehende landwirtschaftliche Funktionszusammenhang zwischen den Gebäuden war durch den zu Vermietungszwecken motivierten Umbau aufgehoben worden.[14]

 

Rz. 107

[Autor/Stand] Doppelhäuser und Reihenhäuser können – auch bei Trennung durch Brandmauern – allerdings dann nicht als einzelne selbständige wirtschaftliche Einheiten angesehen werden, wenn sie so angelegt oder in der Weise mit gemeinschaftlichen Einrichtungen versehen sind, dass eine Trennung und ein Verkauf der Einzelhäuser ohne vorherige wesentliche bauliche Änderung nicht möglich sind.[16] Hiernach werden nur einzelne bautechnische Zusammenhänge mehrerer Gebäude, z.B. eine gemeinsame Zentralheizung oder eine gemeinsame elektrische Hauptleitung mit Zähler in einem Gebäude, für sich allein noch keine wirtschaftliche Einheit der mehreren Gebäude begründen. Es wird vielmehr eine engere bautechnische Verbindung gefordert werden müssen. Vollständig getrennte Versorgungseinrichtungen sind für die Annahme mehrerer wirtschaftlicher Einheiten nicht z...

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