Stenger/Loose, Bewertungsre... / II. Allgemeines
 

Rz. 2

[Autor/Stand] Nach dem zur Grundstückswertermittlung anzuwendenden Reinertragsverfahren ergibt sich der Grundstückswert gemäß § 78 Satz 2 BewG grundsätzlich durch Anwendung des maßgeblichen Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG), ggf. korrigiert um die außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§ 81 BewG). Dies gilt jedoch nur für die Fälle, in denen bei dem einzelnen Grundstück keine besonderen Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die eine Erhöhung bzw. Ermäßigung dieses Werts rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund bestimmt § 82 BewG ergänzend, dass der durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelte und ggf. um die außergewöhnlichen Grundstücksbelastungen korrigierte Wert gemäß §§ 7881 BewG noch abschließend zu ermäßigen bzw. zu erhöhen ist, wenn gesetzlich zulässige wertmindernde bzw. werterhöhende Umstände vorliegen. Durch diese Bewertungsmethode soll in einem vereinfachten, typisierten Verfahren der Bodenwert wie auch der Gebäudewert bzw. Verkehrswert in einem Rechenschritt ermittelt und so der gemeine Wert des jeweiligen Grundstücks annähernd abgebildet werden.[2]

 

Rz. 3

[Autor/Stand]Wesentlicher und in § 82 Abs. 1 bzw. § 82 Abs. 2 BewG kodifizierter Grundgedanke bei der Beurteilung von im Einzelfall für eine Wertkorrektur zu berücksichtigenden Umstände ist, dass, soweit die wertmindernden bzw. werterhöhenden Umstände bereits in der Jahresrohmiete bzw. der üblichen Miete (§ 79 BewG) oder im Vervielfältiger (§ 80 BewG) zum Ausdruck gekommen sind, eine Ermäßigung bzw. Erhöhung wegen dieser Umstände ausscheidet. Daher können alle Umstände, die bereits im Rahmen der Festlegung des Vervielfältigers pauschal bzw. bei der Festlegung der Miete berücksichtigt worden sind, nicht noch einmal durch einen Abschlag nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls berücksichtigt werden.

 

Rz. 4

[Autor/Stand] Die Gründe, die zu einer Ermäßigung oder Erhöhung des Grundstückswerts führen können, sind in § 82 BewG im Einzelnen ausdrücklich aufgeführt. Zu beachten ist allerdings, dass es sich bei den in § 82 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BewG für eine Ermäßigung angeführten Gründen (Lärm, Rauch, Gerüche, behebbare Bauschäden, Baumängel, Notwendigkeit baldigen Abbruchs) nur um eine beispielhafte Aufzählung handelt. Darüber hinaus kommen weitere wertmindernde Umstände, z.B. Bergschäden (Rz. 197), Bergschadensgefahren (Rz. 198 ff.), die ungünstige Lage (Rz. 206 ff.), rechtliche Grundstücksbelastungen (Rz. 216 ff.) oder die geringe Größe (Rz. 236 ff.) eines Grundstücks, in Betracht. Dagegen ist die Aufzählung der in § 82 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BewG genannten werterhöhenden Kriterien abschließend.

 

Rz. 5

[Autor/Stand] Eine Bestimmung des gemeinen Werts eines bebauten Grundstücks unter unmittelbarer Heranziehung der Tatbestandsmerkmale des § 9 BewG ist nicht möglich. § 82 BewG konkretisiert zwar für das Ertragswertverfahren in typisierender Weise die wertmindernden Umstände, die auch nach § 9 Abs. 2 BewG bei der Ermittlung des gemeinen Werts zu berücksichtigen sind. Grundsätzlich können daher alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände tatsächlicher Art i.S.d. § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG berücksichtigt werden, die marktüblicherweise den Wert des Grundstücks beeinflussen.[6] Aber auch wenn die wertmindernden Umstände in § 82 Abs. 1 BewG nicht abschließend geregelt sind, so dürfen die berücksichtigungsfähigen Umstände nicht durch unmittelbare Anwendung des § 9 Abs. 2 BewG in ihrem Inhalt verändert werden.[7] Z.B. kann das bloße Austreten von giftigen Schadstoffen aus einer nahe gelegenen Mülldeponie nicht bereits als wertmindernde Beeinträchtigung angesehen werden, wenn zwar dadurch der gemeine Wert i.S.d. § 9 Abs. 2 BewG beeinträchtigt wird, jedoch nicht feststeht, ob bzw. in welchem Umfang Schadstoffe auf das zu bewertende Grundstück gelangt sind.[8] Dies ist aber erforderlich, um das Tatbestandsmerkmal einer ungewöhnlich starken Beeinträchtigung in § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG zu erfüllen.

 

Rz. 6

[Autor/Stand] Die Formulierung in § 82 Abs. 1 BewG stellt die Inanspruchnahme wertmindernder Umstände nicht in das Ermessen der Veranlagungsstelle. Der Grundstückseigentümer ist Inhaber eines Rechtsanspruchs auf Gewährung der Berücksichtigung der Wertminderung.[10] In gleicher Weise besteht aber auch eine Verpflichtung zur Berücksichtigung werterhöhender Umstände nach § 82 Abs. 2 BewG. Unabhängig davon empfiehlt es sich für die Praxis Wertfortschreibungen in Form einer Wertreduzierung gegenüber dem zuständigen Finanzamt formlos anzuregen. Ermessensspielräume seitens der Finanzverwaltung bestehen jedoch hinsichtlich der Höhe der im Einzelfall vorzunehmenden Ab- bzw. Zuschläge. Dabei ist jedoch der durch § 82 Abs. 3 BewG vorgegebene Rahmen zu berücksichtigen.

 

Rz. 7

[Autor/Stand] Gemäß § 27 BewG sind bei allen Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für den Grundbesitz die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt, d.h. dem 1.1.1964 zugrunde zu legen. Für einen A...

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