Schwarz/Widmann/Radeisen, U... / 2.6 Umfang der Steuerbefreiung – Nebenleistungen
 

Rz. 110

Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfreien Vermietungs- bzw. Verpachtungsleistungen gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Nebenleistungen. Die Nebenleistungen sind Leistungen, die im Vergleich zu Grundstücksvermietungen bzw. -verpachtungen nebensächlich sind, mit ihnen eng zusammenhängen und in ihrem Gefolge üblicherweise vorkommen.

 

Rz. 111

Als Nebenleistungen anzusehen sind i. d. R. die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser (auch Warmwasser), die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung und die Treppenbeleuchtung. Eine Nebenleistung zur Wohnungsmiete ist auch die von dem Vermieter einer Wohnanlage vertraglich übernommene Balkonbepflanzung. Bei der Vermietung von Immobilien durch eine Gemeinde einschließlich der Lieferung von – in einer gemeindeeigenen Hackschnitzelheizung produzierten – Wärme handelt es sich um eine einheitliche (Vermietungs-)Leistung, sodass die Eingangsleistungen für die Errichtung der Heizung insoweit für steuerfreie Ausgangsumsätze verwendet wurden und der Vorsteuerabzug damit gem. § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausscheidet. Als Nebenleistungen kommen ferner in Betracht: die Entwässerung, Haus- und Flurbeleuchtung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gartenpflege, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne, laufende öffentliche Lasten wie z. B. die GrSt sowie der Hausmeisterlohn. Diese Nebenkosten sind Entgelt i. S. d. § 10 UStG. Ihnen liegen teilweise eigenständige Leistungen zugrunde (z. B. Lieferung von Wärme und Wasser), die jedoch als Nebenleistungen zur Hauptleistung (Vermietung oder Verpachtung) zu behandeln sind und damit ebenfalls deren Schicksal teilen. In Miet- und Wohngrundstücken zählt zu den Nebenleistungen üblicherweise auch die Fahrstuhlüberlassung. Bei der Vermietung möblierter Zimmer umfasst die Steuerbefreiung für die Vermietungsleistung auch die Beleuchtung und die Überlassung von Bettwäsche. Bei der Vermietung eines Festsaals gelten als übliche Nebenleistungen die Beleuchtung, die Säuberung, Lüftung und Herrichtung des Raums sowie die Überlassung einer Lautsprecheranlage. Nebenleistung ist regelmäßig auch die Lieferung von Strom durch den Vermieter.

 

Rz. 112

Keine Nebenleistungen sind die Lieferungen von Heizgas und Heizöl. Unter die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG fällt nach Abschn. 4.12.1 Abs. 3 UStAE in der Regel aber die Vermietung von Einrichtungsgegenständen, z. B. bei Bürogebäuden die Büromöbel oder das bewegliche Inventar eines Seniorenheims. Die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umfasst die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt. Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im Einzelfall entweder Nebenleistungen darstellen oder mit der Vermietung untrennbar verbunden sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden. Indizien für eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung der Verpachtung des Inventars (Finanzierungsfunktion für den Pächter, spezielle Abstimmung auf die betrieblichen Erfordernisse des Pächters, gesonderte Entgeltvereinbarung, Beendigung des einen bei Weiterführung des anderen Pachtverhältnisses) sprachen aus Sicht des BFH nicht entscheidend gegen die Annahme einer einheitlichen steuerfreien Grundstücksverpachtung. Nach diesem BFH-Urteil umfasst die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG somit auch die langfristige Vermietung möblierter Räume oder Gebäude. Hierzu gehören auch Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind. Der BFH hat im Urteil die Wertung des FG übernommen, dass unter den konkreten Umständen des Einzelfalles die Überlassung des Mobiliars nur dazu gedient habe, die vertragsmäßige Nutzung des als Seniorenpflegeheim vermieteten Gebäudes unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen. Es handelt sich bei der Vermietung der Einrichtungsgegenstände somit um Nebenleistungen zum Vermietungsumsatz. Die Verpachtung von Anlagevermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs wie z. B. Traktoren, Geräte, Maschinen, Fütterungsvorrichtungen und Viehbeständen als Inventar eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs dient m. E. nicht vorrangig der vertragsgemäßen Nutzung der überlassenen Grundstücke, sondern befähigt den Pächter, eine Tätigkeit in der land- und forstwirtschaftlichen Produktion selbstständig auszuüben. Die Überlassung hat daher für den Pächter einen eigenen Zweck und kann bereits deshalb nicht als Nebenleistung angesehen werden. Die Verpachtung eines solchen  Inventars ist m. E. mit der Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen nicht vergleichbar.

 

Rz. 113

Bedient sich eine Stadt bei der Unterbringung von Asylanten und Spätaussiedlern eines privaten Heimbetreibers und stellt sie diesem gegen besonders berechnetes Entgelt die dafür eingesetzte Liegenschaft zur Verfügung, ist die Leistun...

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