Leitsatz

Befindet sich ein Gebäude bereits kurz nach Erwerb in nicht mehr vermietbarem Zustand, lässt sich allein mit der Benennung einer mit einem Exklusivvertrag zur Suche von Mietern ausgestatteten Immobilienmaklerin nicht die Vermietungsabsicht nachweisen.

 

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb Ende 2001 ein mit einer ehemaligen Bundeswehrkaserne bebautes und an verschiedene Mieter vermietetes Grundstück. Im Jahr 2002 kündigte sie sämtliche Mietverhältnisse, da sie das Gebäude zu Schulungszwecken vermieten wollte. Da vor der weiteren Vermietung eine umfangreiche Sanierung erforderlich war, kam ein Mietvertrag mit einem Bildungswerk, das Interesse an der Anmietung gezeigt hatte, nicht zustande.

Den für das Kalenderjahr 2004 erklärten Werbungskostenüberschuss erkannte das Finanzamt nicht an, weil die Vermietungsabsicht für das leerstehende Gebäude nicht nachgewiesen sei.

 

Entscheidung

Das FG hat dem Finanzamt Recht gegeben und entschieden, dass die Klägerin die Vermietungsabsicht nicht hinreichend nachgewiesen hat.

Die Einkünfteerzielungsabsicht muss sich bei einem leer stehenden Gebäude anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

Angesichts des herunter gekommenen Zustands des Gebäudes hätte es vorliegend bei einer tatsächlich bestehenden Vermietungsabsicht über das normale Maß hinausgehender Bemühungen bedurft, um überhaupt eine Vermietbarkeit des Gebäudes darzustellen. Hierfür reicht jedenfalls ein mit einer Immobilienmaklerin geschlossener Exklusivvertrag zur Vermietung des Gebäudes nicht aus. Zudem hat diese das Objekt nach den Feststellungen des Finanzamts nur zum Verkauf, aber nicht zur Vermietung angeboten.

 

Hinweis

Werbungskosten können bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sie bei ihr erwachsen, d. h. durch sie veranlasst sind. Das gilt auch für vorab entstandene Werbungskosten, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Vermietung besteht. Nimmt der Steuerpflichtige allerdings den Leerstand eines - nur schwer vermietbaren - Objekts hin und bleibt untätig, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten. Ein Werbungskostenabzug scheidet daher aus.

 

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 14.04.2010, 8 K 398/08

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