Nachträgliche Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Leitsatz

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1, § 17, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 23 EStG

Sachverhalt

K erwarb 1994 für 1,8 Mio. EUR ein Mietshaus. Er finanzierte einen Teilbetrag von 1,4 Mio. EUR über Darlehen. Er veräußerte das Objekt bereits 2001 für 1 Mio. EUR. Das FA berücksichtigte einen Veräußerungsverlust i.S.v. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG von 800.000 EUR. Der aus der Veräußerung erzielte Erlös reichte nicht aus, um die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten von 500.000 EUR abzulösen. K musste deshalb nach wie vor Zinsen zahlen und machte diese Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das hatte zunächst weder vor dem FA noch beim FG Erfolg.

Entscheidung

Der BFH schließlich entwickelte seine Rechtsprechung – wie in den Praxis-Hinweisen gezeigt – fort, hob das FG-Urteil (FG Baden-Württemberg, Urteil vom 1.7.2010, 13 K 136/07, Haufe-Index 2636040, EFG 2011, 1052) auf und berücksichtigte die von K geltend gemachten Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.

Hinweis

Angenommen, jemand veräußert seine bislang vermietete Immobilie nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerbar mit Verlust. Er kann mit dem Erlös nicht alle Darlehensverbindlichkeiten ablösen, sodass ihm nachträglich Schuldzinsen entstehen. Kann er diese Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen?

1. Nach der bisherigen Rechtsprechung besteht der mit der Schuldaufnahme verfolgte Zweck (z.B. Anschaffungskosten einer vermieteten Immobilie zu finanzieren) jedenfalls solange fort, bis die Vermietungsabsicht aufgegeben wird. Auf das Darlehen gezahlte Schuldzinsen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG während der Vermietungstätigkeit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden; dies gilt nach deren Ende jedoch grundsätzlich nicht mehr – und zwar auch dann nicht, wenn der Erlös aus der Veräußerung eines zuvor zur Vermietung genutzten Grundstücks nicht ausreichte, um das ursprünglich zur Anschaffung des Grundstücks aufgenommene Darlehen abzulösen.

Die bisherige Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beruhte auf der Erwägung, dass der ursprünglich bestehende wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem zur Finanzierung von Anschaffungskosten aufgenommenen Darlehen und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit der Veräußerung des Grundstücks beendet sei und das anschließend fortbestehende (Rest-)Darlehen seine Ursache in dem im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust habe; Aufwendungen hierauf seien nur noch Gegenleistung für die Überlassung von Kapital, das nicht mehr der Erzielung von steuerbaren Einnahmen diene.

2. An dieser Rechtsprechung hält der BFH nun nicht mehr fest. Mit der auf zehn Jahre erweiterten Erfassung von Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken hat das Gesetz eine Grundentscheidung dahin getroffen, dass zur Erzielung von Einkünften dienende Wohngrundstücke für den genannten Zeitraum – d.h. über einen reinen, steuerpolitisch gerechtfertigten "Spekulationszeitraum" hinaus – nicht mehr dem privaten, sondern dem steuerrechtlich erheblichen Vermögensbereich zuzuordnen sind und ein etwaiger Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften der Besteuerung unterliegt.

Vor dem Hintergrund dieser Grundentscheidung ist das bisher von der Rechtsprechung bemühte Ar­gument, der Fortbestand eines den Verkaufserlös der veräußerten Einkunftsquelle übersteigenden (Rest-)Darlehens habe seine Ursache in dem im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust, nicht länger ergiebig. Nachträgliche Schuldzinsen können mithin auch im Bereich der Überschusseinkünfte der Finanzierung eines steuerrechtlich erheblichen Veräußerungs- oder Aufgabeverlusts dienen.

Die Notwendigkeit einer dahin gehenden Fortentwicklung der Rechtsprechung wird besonders an § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG deutlich, wonach im Rahmen der Gewinnermittlung nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines veräußerten Wirtschaftsguts sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte abgezogen worden sind. Diese Regelung verknüpft das private Veräußerungsgeschäft mit der bisherigen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstüc...