Minderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch Veräußerer

Leitsatz

Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG, § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO

Sachverhalt

Der Kläger bot durch notarielle Urkunde einer Verkäuferin den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 98.000 EUR an. Das Angebot sollte erst wirksam angenommen werden können, wenn die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt sei. Die Kosten des Angebots, der Annahme, des Vollzugs und die Grunderwerbsteuer sollte der Kläger tragen. Die Verkäuferin nahm das Angebot an und verpflichtete sich, dem Kläger die Kosten des Vertrags, seines Vollzugs und die Grunderwerbsteuer-Kosten zu erstatten, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Das FA setzte die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises fest. Der Bescheid wurde bestandskräftig. Später beantragte der Kläger, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die ihm von der Verkäuferin erstatteten Beträge (u.a. Notarkosten, Grunderwerbsteuer) zu vermindern. Das FA lehnte den Antrag ab. Die Klage hatte keinen Erfolg (Sächsisches FG, Urteil vom 25.5.2011, 4 K 205/07, Haufe-Index 2924149, DStRE 2012, 1275).

Entscheidung

Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück. Die dem Grundstückserwerber seitens des Verkäufers erstatteten Erwerbsnebenkosten – mit Ausnahme der erstatteten Grunderwerbsteuer – vermindern zwar die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das FG hat aber noch zu prüfen, ob hinsichtlich des bestandskräftigen Bescheids die Änderungsvoraussetzungen des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO erfüllt sind.

Hinweis

Bei Grundstückkaufverträgen besteht, soweit es um die Einbeziehung von Erwerbsnebenkosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer geht, ein gewisses Gestaltungspotenzial. Dieses gewinnt angesichts der in (nahezu) allen Bundesländern heraufgesetzten Steuersätze der Grunderwerbsteuer an Bedeutung. Deshalb sollte die Praxis darauf bedacht sein, für diese Kostenbestandteile eine unnötige Aufblähung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer möglichst zu vermeiden.

1. Grunderwerbsteuerrechtlich sind die nach § 448 Abs. 2 BGB vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten (Kosten der der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen) keine Gegenleistung i.S.d. § 8 Abs. 1, § 9 GrEStG). Denn der Käufer schuldet diese Kosten nicht dem Verkäufer, sondern Dritten. Auch wenn sich der Käufer im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich zur Übernahme dieser Erwerbsnebenkosten verpflichtet, erhöht dies die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht.

2. An einer Gegenleistung fehlt es aber auch bei einer kaufvertraglichen Vereinbarung, wonach der Erwerber die Erwerbsnebenkosten trägt und ihm diese Kosten – ggf. unter vertraglich näher festgeleg­ten Voraussetzungen – vom Verkäufer erstattet werden. Demgemäß vermindert die Verpflichtung des Veräußerers, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu erstatten, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

2. Vermindert das FA bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Bemessungsgrundlage nicht um den erstatteten Betrag und wird der Grunderwerbsteuerbescheid bestandkräftig, lässt sich aus § 16 Abs. 3 GrEStG kein Anspruch auf Herabsetzung der Grunderwerbsteuer herleiten. Diese Vorschrift gilt nur, wenn die Herabsetzung der Gegenleistung nachträglich (d.h. nach Entstehung der Steuer) vereinbart wird. In Betracht kommt allein eine Änderung des Bescheids nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO. Insoweit gelten für den Anspruch auf Änderung allerdings gewisse Einschränkungen (hinreichende Erfüllung der Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen; fehlendes grobes Verschulden des Steuerpflichtigen hinsichtlich des nachträglichen Bekanntwerdens). Das damit verbundene Risiko für den Steuerpflichtigen wäre vermeidbar, wenn die Erwerbsnebenkosten von vornherein nicht in den vereinbarten Kaufpreis einbezogen würden.

3. Andere Grundsätze gelten für die Übernahme der aus dem Grundstückskaufvertrag geschuldeten Grunderwerbsteuer. Dazu bestimmt § 9 Abs. 3 GrEStG, dass die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen wird. Damit schließt § 9 Abs. 3 GrEStG im Ergebnis nur eine zusätzliche Einbeziehung der Grunderwerbsteuer in die Bemessungsgrundlage aus. Übernimmt also im Innenverhältnis allein der Verkäufer die Grunderwerbsteuer und erhöht sich mithin der vom Käufer zu entrichtende Kaufpreis um diesen Betrag, ergibt sich aufgrund des Abzugsverbots aus § 9 Abs. 3 GrEStG eine insgesamt höhere Steuerschuld. Grunderwerbsteuerrechtlich ist es daher günstiger, wenn allein der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 17.4.201...