Mieteinnahmen-ABC

Zusammenfassung

Überblick

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, ein Gebäude oder ein Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen (Ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 11.7.2017, IX R 42/15, BFH/NV 2017 S. 1422, Rz. 12 m.w.N.). Diese Vorschrift des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinne, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung (ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 20.9.2006, IX R 17/04, BStBl 2007 II S. 112). Entscheidend ist nicht die Bezeichnung durch die Vertragsparteien, sondern der wirtschaftliche Gehalt des jeweiligen Vertrags (ständige Rechtsprechung, z. B. BFH, Urteil v. 6.5.2003, IX R 64/98, BFH/NV 2003 S. 1175; BFH, Urteil v. 2.3.2004, IX R 43/03, BStBl 2004 II S. 507 m. w. N.). Ohne eine Nutzungsüberlassung gezahlte Beträge gehören nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, auch wenn sie im Zusammenhang mit einem Grundstück geleistet werden (FG München, Urteil v. 3.3.2004, 9 K 2400/03, EFG 2004 S. 1120). Da die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sehr vielfältig und auch durch die Rechtsprechung geprägt sind, soll das nachfolgende ABC einen Überblick über die Einnahmen vermitteln.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die gesetzliche Grundlage ist in § 21 EStG bestimmt.

Abstandszahlung

Die Abstandszahlung für die vorzeitige Aufhebung eines Mietvertrags ist als Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG zu beurteilen und gem. § 34 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 EStG mit einem ermäßigten Steuersatz zu besteuern.^[1] Dies gilt auch bei Entlassung aus einem Vormietvertrag.^[2] Der entgeltliche Verzicht auf ein Wohnrecht führt aber nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 11.1.2005, IX R 67/02, BFH/NV 2005 S. 1044.

[2] BFH, Urteil v. 21.8.1990, VIII R 17/86, BStBl 1991 II S. 76.

[3] BFH, Urteil v. 9.8.1990, X R 140/88, BStBl 1990 II S. 1026.

Angehörige als Miteigentümer

Bei Angehörigen als Miteigentümer muss wie in allen Fällen des Miteigentums zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben oder ob lediglich einer der Miteigentümer dies getan hat.^[1] Eine schlichte Beteiligung am Vermietungsergebnis genügt nicht. Den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verwirklicht nur derjenige, wer Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag ist.^[2] Wird der Tatbestand der Einkunftserzielung gemeinschaftlich verwirklicht, sind die Einnahmen und Werbungskosten den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Treffen Angehörige als Miteigentümer eine vom zivilrechtlichen Beteiligungsverhältnis abweichende Vereinbarung über die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben, ist diese steuerrechtlich nur beachtlich, wenn sie in Gestaltung und Durchführung dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht.

[1] BFH, Urteil v. 25.6.2002, IX R 55/99, BFH/NV 2002 S. 1556.

[2] BFH, Beschluss v. 17.8.2012, IX B 56/12, BFH/NV 2012 S. 1959.

Arbeitnehmerwohnung

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer aufgrund einer im Arbeits- oder Dienstvertrag getroffenen Vereinbarung neben dem Barlohn eine Wohnung in der Weise zur Nutzung, dass die Nutzungsüberlassung Teil der vom Arbeitgeber geschuldeten Entlohnung ist, liegt eine Vermietung i. S. v. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor. Die Höhe der Mieteinnahme entspricht dem anteiligen Wert der Arbeitsleistung des Arbeitnehmers, der wiederum aus dem ortsüblichen Mietwert, d. h der marktüblichen Miete für ­Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung abzuleiten ist.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 1.9.1998, VIII R 3/97, BStBl 1999 II S. 213.

Arbeitszimmer in der Wohnung des Arbeitnehmers

Leistet der Arbeitgeber Zahlungen für ein im Haus oder in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Büro, das der Arbeitnehmer für die Erbringung seiner Arbeitsleistung nutzt, ist die Unterscheidung zwischen Arbeitslohn und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung danach vorzunehmen, in wessen vorrangigem Interesse die Nutzung des Büros erfolgt. Dient die Nutzung in erster Linie den Interessen des Arbeitnehmers, ist davon auszugehen, dass die Zahlungen des Arbeitgebers als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der Arbeitskraft des Arbeitnehmers erfolgt sind. Die Einnahmen sind dementsprechend als Arbeitslohn zu erfassen. So verhält es sich, wenn der Arbeitnehmer im Betrieb des Arbeitgebers über einen weiteren Arbeitsplatz verfügt und die Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers vom Arbeitgeber lediglich gestattet oder geduldet wird. Wird der betreffende Raum jedoch vor allem im betrieblichen Interesse des Arbeitgebers genutzt und geht dieses Interesse – objektiv n...