Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / e) Die anschließenden Bewertungsprozesse (Abgrenzung AK, HK, Erhaltungsaufwand, Aufteilung AK)
 

Rn. 530

Stand: EL 133 – ET: 01/2019

Die vorstehende Darstellung des Abgrenzungserfordernisses zwischen Gebäude einerseits und anderen WG im bilanzrechtlichen Sinn sollte klargemacht haben, dass weit mehr als sonst vor dem eigentlichen Bewertungsprozess eine Definition des WG, auf welches sich die Bewertungsgrößen beziehen sollen, erfolgen muss. Ist dann einmal das Bewertungsobjekt definiert, sind "wie gewohnt" im nächsten Arbeitsgang die Ausgangsgrößen der Bewertung den betreffenden WG – jetzt also Gebäude – zuzuordnen:

 

Rn. 531

Stand: EL 133 – ET: 01/2019

Bei der Herstellung eines Gebäudes steht das Schaffen eines noch nicht vorhanden WG im Vordergrund, während bei der Anschaffung der Erwerb eines bereits bestehenden WG erfolgt. In der neueren Rspr wird in Bezug auf diese Abgrenzung auch auf das Erreichen des "betriebsbereiten Zustands" abgestellt (s Rn 538). So hat der BFH bspw mit Urt v 20.08.2002 (BFH BStBl II 2003, 585) entschieden, dass Aufwendungen zur Behebung eine Schadens, aufgrund dessen sich das Gebäude in einem nicht vermietbaren Zustand befindet, zu AK führen, weil das Gebäude deswegen noch nicht betriebsbereit war. Denn die Funktionstüchtigkeit der Heizung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzbarkeit eines Wohnhauses, fehlt sie, ist das Gebäude nicht betriebsbereit.

 

Rn. 532

Stand: EL 133 – ET: 01/2019

In vielen Ausgangsfällen der Bewertung stellt sich wegen der Vielzahl der um das Gebäude im zivilrechtlichen Sinn rankenden WG (s Rn 637) das Problem der Aufteilung der entsprechenden Werte auf die einzelnen WG. Handelt es sich um einen Anschaffungsvorgang, ist die Aufteilung nach der sog Teilwertmethode vorzunehmen, hierzu s Rn 185ff mit den Bsp aus der Rspr unter s Rn 192, 532, 644. Speziell für Gebäudeteile (s Rn 520) sieht R 4.2 Abs 6 EStR 2012 eine Aufteilung nach den Nutzflächen vor. Ähnlich ist die Aufteilung für den "an deren Stelle tretenden Wert" vorzunehmen, zB also bei einer Einlage in ein BV.

 

Beispiel:

Aufteilung der AK für das Gebäude

Der Einzelunternehmer B erwirbt ein Gebäude zusammen mit einem Grundstück für den Kaufpreis x. In dem Vertrag vereinbaren die Vertragsparteien, dass von dem Kaufpreis ein Anteil von 60 % auf das Grundstück entfällt. Das Gebäude hat eine Nutzfläche von 200 qm. Davon entfallen auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Anteile 50 qm und auf den betrieblich genutzten Teil 150 qm.

Wie in der Praxis üblich, werden die Gebäude zusammen mit dem Grund und Boden erworben, so dass eine Aufteilung des gesamten Kaufpreises notwendig ist. Als Ausgangspunkt dient die vertragliche Vereinbarung. Bestehen gegen diese Vereinbarung keine nennenswerten Bedenken und ist sie von den wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien getragen (BFH BFH/NV 2007, 1104; BStBl II 2016, 397), dient diese als Grundlage für die Aufteilung (BFH v 16.09.2015, BStBl II 2016, 397).

Im Bsp würden die AK entsprechend der vereinbarten Aufteilung mit 40 % auf das Gebäude und 60 % auf den Grund und Boden verteilt. Sollte die Vereinbarung hingegen nicht zur Anwendung kommen können, muss die Aufteilung hilfsweise im Wege einer Schätzung erfolgen. Dafür sind grds die einzelnen Werte der WG heranzuziehen (bei BV nach der sog Teilwertmethode, bei PV nach den Verkehrswerten). Bei Aufteilung von Grund und Boden und Gebäuden erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte nach der ImmoWertV. Die weitere Unterteilung des Gebäudes (hier in zu eigenen Wohnzwecken genutzte Teile und BV) erfolgt anhand der Nutzflächen, dh 50/200 entfallen auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und die verbleibenden 150/200 auf den betrieblich genutzten Anteil. Die AK des Gebäudeteils sind in diesem Verhältnis aufzuteilen.

 

Rn. 533

Stand: EL 133 – ET: 01/2019

Bei Herstellungsvorgängen sind organisatorische Vorkehrungen dahingehend zu treffen, das sie eine weitgehende Zuordnung der HK zu den verschiedenen WG erlauben. Häufig wird dies nur im Wege einer Schätzung nach Maßgabe des Rauminhaltes oder der nutzbaren Fläche möglich sein.

Die "technische" Ermittlung der HK für Gebäude ist gegenüber etwa derjenigen für industrielle Serienfertigung insofern einfacher, als ein sehr großer Teil der HK als Einzelkosten direkt dem Kostenträger zu belasten ist (s Rn 287), eine Schlüsselung von Gemeinkosten zur Weiterverrechnung auf den Kostenträger (Gebäude) also entfällt. Im Extremfall – aber durchaus realistisch – können die HK ohne jede Schlüsselung ermittelt werden, nämlich zB bei kompletter Erstellung eines Gebäudes mit nur einer Nutzungsart durch einen Generalunternehmer.

Im letztgenannten Fall stellt sich dann die weitere Frage, ob es sich noch um eine Herstellung und nicht bereits um eine Anschaffung handelt. Diese Abgrenzungsfrage ist in der BFH-Rspr, insb bei sog Bauherrenmodellen entschieden worden (insb BFH BStBl II 1990, 299 und im Gefolge davon BMF v 31.08.1990, BStBl I 1990, 366 Rz...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Steuer Office Gold. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Steuer Office Gold 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge