Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / Schrifttum:

Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205;

Demleitner, Die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender u gewerblicher Vermietung bei einem Shopping Center, BB 2015, 1307;

Korn, Einkaufscentervermietung: Vermögensverwaltung trotz umfangreicher Verwaltungs- u Werbeaktivitäten, NWB 2016, 3574.

Verwaltungsanweisungen:

R 15.7 Abs 2 EStR 2012;

H 15.7 Abs 2 EStH 2017;

BMF v 01.04.2009, BStBl I 2009, 515 (Anwendung BFH v 26.06.2007, BStBl II 2009, 289, auf die Fälle, in denen das Geschäftskonzept eines Unternehmens den Ankauf, die Vermietung und den Verkauf von nur einem WG beinhaltet).

 

Rn. 137

Stand: EL 134 – ET: 02/2019

Wegen des allg Rahmens der privaten Vermögensverwaltung (§ 14 S 3 AO) s Rn 130. Wegen Vermietung bei Betriebsverpachtung s Rn 141ff, bei Betriebsaufspaltung s Rn 300ff.

Stellt die Vermietung allerdings lediglich eine Übergangsphase auf dem Weg von Beginn an geplanter größtmöglicher Wertrealisierung aus Verkauf dar, so liegt vorrangig (§ 21 Abs 3 EStG) Gewerbebetrieb vor (s Rn 131ff).

Die dauerhafte (rascher Mieterwechsel: s Rn 138) Vermietung von eigenem privatem Grundbesitz – auch durch Architekten u Bauunternehmer – ist idR Fruchtziehung aus zu erhaltenden Vermögenswerten u damit bloße Vermögensverwaltung. "Die Vermietung von Grundbesitz – auch die Untervermietung – bleibt selbst dann noch eine bloße Vermögensverwaltung, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist u der Verkehr mit vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit mit sich bringt" (BFH BStBl II 1987, 113; 1983, 80; BStBl III 1964, 364; FG Bln EFG 2005, 1689), wenn die vermietete Immobilie gewerblichen Zwecken des Mieters dient (BFH BFH/NV 2017, 111; BStBl III 1961, 233) o bewegliche WG mitvermietet werden (BFH BStBl II 1989, 922) o der Immobilienerwerb überwiegend fremdfinanziert ist (BFH BStBl II 1991, 126). Die gezogenen Früchte (Mieten, Pachten uÄ) werden gem § 21 EStG versteuert.

Von dieser Einordnung kann nur dann abgewichen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände/nicht übliche Sonderleistungen vorliegen, welche der Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen ein gewerbliches Gepräge geben, weil die Nutzung der Immobilie zurücktritt hinter die Bereitstellung einer – mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbaren – einheitlichen unternehmerischen Organisation: BFH v 18.01.1973, BStBl II 1973, 561; nachfolgend BFH BStBl II 1986, 359; BFH/NV 2004, 945; 2004, 1640; BFH v 14.07.2016, BFH/NV 2017, 111 Rz 37).

Ob die Kriterien für das Vorliegen einer gewerblichen Überlassung erfüllt sind, beurteilt sich nach den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls (BFH v 23.07.2003, BFH/NV 2003, 1425), eine solche Entscheidung hat daher keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung: BFH v 28.09.2010, BFH/NV 2011, 37 Rz 6. Wegen der positiv entschiedenen Gewerblichkeit der Vermietung von Arbeiterwohnheimen, Asylbewerberwohnheimen – str – einer Vielzahl von Unterkunftsplätzen an Subunternehmer der örtlichen Fleischindustrie zur Unterbringung von ArbN s Rn 138.

Die Folgen gewerblicher Vermietung sind,

  • die GewStPfl der Mieteinnahmen (ohne die erweiterte Kürzung gem § 9 Nr 1 S 2 GewStG, nur einfache Kürzung nach § 9 Nr 1 S 1 GewStG) u die EStPfl u GewStPfl von Veräußerungsgewinnen (eine nicht steuerbare Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist des § 23 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG scheidet aus). Die GewSt ist zwar seit 2008 nach § 35 EStG in Höhe des 3,8fachen des festgesetzten GewSt-Messbetrages auf die ESt anrechenbar, das gleicht aber bei Hebesätzen oberhalb von rd 400 % (3,8 * 1,055 * 3,5 =14,03 % ESt-Anrechnung bei 3,5 * 400 % Hebesatz = 14 % GewSt-Belastung) o bei gewerblichen Verlusten aus anderen Quellen die GewSt-Mehrbelastung nicht aus. Bei höheren Hebesätzen ist es also vorteilhaft, Einkünfte aus § 21 EStG zu erzielen.
  • wenn der Vermieter eine PersGes ist, die nicht schon nach § 15 Abs 3 Nr 2 EStG gewerblich geprägt ist, erzielt diese insgesamt Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Gewerblichkeit wird zB angenommen, wenn der Vermieter oder Verpächter die Verpflichtung übernommen hat, das vermietete Grundstück für die besonderen Zwecke des Mieters oder Pächters herzurichten (wie zB als Warenhaus, Lichtspieltheater, Konzertsaal, Tennisplatz, zu Letzterem s BFH BStBl II 1989, 291), oder wenn die bloße Nutzungsüberlassung durch fortgesetzte Betätigungen ergänzt wird, die einer gewerblichen Tätigkeit entsprechen: BFH BStBl III 1957, 355 betr entgeltliche Schlossbesichtigung; BFH BStBl 1983, 80für Inhaber eines Campingplatzes bei Bereitstellung einer einheitlichen unternehmerischen Organisation, wie die Zurverfügungstellung sanitärer Anlagen und ihrer Reinigung, die Trinkwasserversorgung, die Stromversorgung für die Gesamtanlage und die einzelnen Standplätze, Abwässer- und Müllbeseitigung, Instandhaltung, Pflege und Überwachung des Platzes – gilt auch, wenn die Benutzer überwiegend sog Dauercamper sind (BFH v 27.01.1983, BStBl II 1983, 426; H 15.7 Abs 2 EStH...

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