Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / [Ohne Titel]

Verwaltungsanweisungen:

OFD D'dorf v 24.04.2001, FR 2001, 700;

OFD Han v 13.05.2002, DB 2002, 1193;

BMF BStBl I 2004, 434 Tz 33f.

 

Rn. 134a

Stand: EL 128 – ET: 06/2018

Mit dem Zeitpunkt des Beginns der gewerblichen Betätigung – im Einzelnen s Rn 131b – ist der Grundbesitz aus dem PV in das BV überführt. Die im Zeitraum der Zugehörigkeit zum PV entstandenen stillen Reserven werden einkommensteuerlich iR von § 23 EStG erfasst, insoweit sie nicht § 15 EStG unterfallen: s Rn 131a. Hat die gewerbliche Tätigkeit im Hinblick auf den engen sachlichen Zusammenhang der Immobilienerwerbe untereinander mit dem Erwerb der ersten Immobilie begonnen, gehören die Immobilien seit diesem Zeitpunkt zum BV: BFH v 26.07.1995, BFH/NV 1996, 202; bestätigt BFH v 10.09.1999, BFH/NV 2000, 557.

Ein gewerblicher Grundstückshändler muss Grundstücke und Gebäude als UV aktivieren, dh, stille Reserven sind ab dann steuerverhaftet, die Erträge gewstpfl (§ 9 Nr 1 S 2 GewStG ist nicht anwendbar!): BFH v 18.09.2002, BStBl II 2002, 133. Abschreibungen nach § 7 EStG sind auch bei Vermietung nicht zulässig. Bereits gewährte Abschreibungen sind rückgängig zu machen, soweit die entsprechenden Steuerfestsetzungen noch abänderbar sind. In die erste noch korrigierbare Bilanz ist der richtige Anfangswert – s nachfolgend –, gekürzt um die tatsächlich (bestandskräftig) vorgenommenen Absetzungsbeträge, einzusetzen. Unerheblich hierbei ist, ob die Abschreibungen aufgrund unzutreffender Steuererklärungen unter der Einkunftsart VuV gewährt wurden: X. Senat des BFH v 12.09.1995, BFH/NV 1996, 206 (bestätigt BFH X, BFH/NV 1996, 202). Die Zuordnung zum UV gilt auch dann, wenn Immobilien vor dem Weiterverkauf noch modernisiert oder saniert werden sollen. Der Einordnung von Grundstücken eines Grundstückshändlers als UV von Anfang an steht auch nicht der Umstand entgegen, dass die Immobilien als AV bilanziert wurden, um Sonder-AfA nach dem FördG beanspruchen zu können. Sind Immobilien insgesamt dem UV und nicht dem AV zuzuordnen, ist der Gewinn um eine gewinnmindernd berücksichtigte lineare Gebäude-AfA u um den gewinnmindernden Betrag der Sonder-AfA nach dem FördG zu erhöhen: BFH v 16.12.2009, BFH/NV 2010, 945.

Die Einlage in das BV des eigenen Grundstückshandels hat idR zum Teilwert zu Beginn des gewerblichen Grundstückshandels zu erfolgen (s Rn 131b). Dies ist der Betrag, den zB ein Grundstücksmakler zu zahlen bereit wäre: FinVerw, WPg 1987, 328 Tz 2.1. Der Teilwert wird nicht dadurch gemindert, dass Gebäude zum Abbruch bestimmt sind. Der Wert des abgebrochenen Gebäudes u die Abbruchkosten gehören zu den HK des neu errichteten Gebäudes (BFH BStBl II 1983, 451). Grundbesitz, der innerhalb von 3 Jahren vor der Einlage angeschafft wurde, darf nur mit den AK in das BV eingelegt werden (§ 6 Abs 1 Nr 5 EStG).

Umfang des BV: Vorab s Rn 132e. Wird die Gewerblichkeit erst durch spätere Verkäufe offenbar (zB werden mehr als 3 Objekte im zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung/Errichtung veräußert), so sollen rückwirkend die vorangegangenen Verkäufe als neue Tatsachen iSd § 173 Abs 1 Nr 1 AO gewertet werden (BMF BStBl I 2004, 434 Tz 33; BFH BFH/NV 1993, 474). Mit Urt v 06.07.1999, BFH BStBl II 2000, 306, hat der BFH entschieden, dass die Rückwirkung iSv § 175 Abs 1 S 1 Nr 2 AO nicht so weit geht, dass nach dieser Vorschrift bestandskräftige bzw verjährte Steuerfestsetzungen noch geändert werden können (hierzu auch Hinweis auf Söffing, DStR 2000, 916).

Auch eine längerfristige Unterbrechung eines gewerblichen Grundstückshandels ist für dessen Fortbestand steuerrechtlich unschädlich, so dass es möglich ist, dass zum BV eines gewerblichen Grundstückshandels gehörende Grundstücke während der Zeit ihrer Vermietung zum AV gehören und erst im Zeitpunkt ihrer Veräußerung (wieder) dem UV zuzuordnen sind (BFH v 26.04.2000, BFH/NV 2000, 1451 u BFH v 06.03.2007, BFH/NV 2007, 1128); allerdings nur, wenn seitens der FinVerw nachgewiesen werden kann, dass der Grundbesitz überhaupt von vornherein zur Veräußerung vorgesehen war und lediglich wegen Misserfolgs oder zB zwecks Abwartens einer Erholung der Preise am Grundstücksmarkt vorübergehend verschoben worden ist.

Entnahme aus dem UV eines bilanzierenden Grundstückshändlers allein nach den Wiederherstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten, nicht aber nach dem voraussichtlichen Veräußerungserlös, den ein fiktiver Endabnehmer bezahlen würde: so FG RP EFG 2000, 57 (rkr, obwohl Rev zugelassen); zu Recht, denn der gedachte Erwerber des Betriebs wird sich ebenfalls an den Wiederherstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten orientieren, weil er durch eine Veräußerung selbst die Gewinnspanne erzielen möchte. Ein zum UV eines gewerblichen Grundstückshandels gehörendes Grundstück wird durch die privat motivierte Übertragung an einen Angehörigen entnommen: BFH v 02.02.2000, BFH/NV 2000, 946. Voraussetzung ist allerdings, dass in der Tatsacheninstanz beim FG seitens des FA überhaupt nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie in Veräußerungsabsicht erworben word...

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