Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / be) Haltedauer bis 5 Jahre (kurzfristig): Drei-Objekt-Grenze: Objektbegriff
 

Rn. 132b

Stand: EL 128 – ET: 06/2018

Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (krit zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei "Objekten" mit einer Haltedauer unter fünf Jahren u Verkauf innerhalb von fünf Jahren noch private Vermögensverwaltung vorliegt (BFH BStBl II 2003, 510; BFH/NV 1999, 302; GrS BFH BStBl II 1995, 617/19 zu II.2.; BFH BStBl II 1995, 295; 1992, 135; 1990, 1051; 1989, 621; 1988, 293; 1988, 277; 1988, 244).

Hinsichtlich der Bemessung der Haltedauer s Rn 131b.

Die Fünf-Jahres-Frist beginnt bei Modernisierungs- u Sanierungsarbeiten erst mit Abschluss der Arbeiten: BFH v 05.12.2002, BStBl II 2003, 291.

Eine kurzfristige Haltedauer von bis 5 Jahren u der Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb einer Zeitspanne von 5 Jahren sprechen dagegen lt BFH iS eines (widerlegbaren) Indizienbeweises (s Rn 130) für eine allerdings nur schwer widerlegbare unbedingte Verkaufsabsicht bereits bei Erwerb/Errichtung und somit Gewerblichkeit.

Wird die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten, so liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang (Wendt, BFH/PR 2009, 140: unter 1 Jahr) zwischen Erwerb o Bebauung u (nachfolgender) Veräußerung gegeben ist; dieser gestattet für sich allein genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben o bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Auch wenn zwischen dem Erwerb o dem Abschluss des Bauvertrags einerseits u dem Erkennbarwerden des Veräußerungsentschlusses andererseits nur wenige Wochen liegen mögen, ist nicht ausgeschlossen, dass es zwischenzeitlich hinsichtlich der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks zur Vermietung zu einem Sinneswandel gekommen ist: BFH BStBl II 2009, 278.

Die Drei-Objekt-Grenze ist als gewichtiges Indiz grundsätzlich unabhängig davon zu beachten, ob der StPfl die veräußerten Objekte lediglich angeschafft o ob er sie selbst errichtet hat: GrS BFH BStBl II 2002, 291 unter C.III.3. Eine Ausnahme können darstellen insb aufwändig errichtete Großobjekte, bei denen lt BFH die nach § 15 Abs 2 EStG erforderliche Nachhaltigkeit der Betätigung ausreichend bereits auf der Inputseite durch eine Vielzahl einzelner Maßnahmen gegeben sein soll, so dass bereits eine einzige Veräußerung gewerblichen Grundstückshandel darstellen kann: s weiter unten zu den "besonderen Umständen", die eine Durchbrechung der "Drei-Objekt-Grenze" rechtfertigen können.

Auch wenn andere Indizien in Form sog "besonderer Umstände" (s gesonderter Abschnitt nachfolgend) dafür sprechen, dass bereits beim Erwerb o vor der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand, kann die Indizwirkung trotz Unterschreitens der Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel führen (s dazu die weiter unten folgenden gesonderten Erläuterungen).

Eine inaktive Phase von 2 Jahren nach dem Verkauf des ersten Objekts, während die weiteren Verkäufe noch nicht absehbar sind, stört die Indizwirkung von 3 Verkäufen innerhalb von 5 Jahren nicht: BFH v 20.04.2006, BStBl II 2007, 375.

Wegen der Einbeziehung rückabgewickelter Verkäufe in die Drei-Objekt-Grenze s Rn 131.

Nicht einzubeziehen in die Drei-Objekt-Grenze sind folgende Vorgänge, da nicht Bestandteil eines gewerblichen Grundstückshandels:

  • die Realteilung vermögensverwaltender PersGes (zB GbR von Ehegatten im Scheidungsfall): Realteilung von Grundbesitz anlässlich der privaten Auseinandersetzung von vermögensverwaltenden Gemeinschaften und Gesellschaften zählt nicht als gewerbliche Veräußerung: BFH BStBl II 1996, 599für den Fall einer Zuordnung einzelner Objekte einer vermögensverwaltenden Grundstücksgemeinschaft zu Alleineigentum der Gemeinschafter gegen Zahlung auf das gemeinsame Baukonto: so auch BMF BStBl I 2004, 434 Tz 13. Die Realteilung vermögensverwaltender PersGes ist idR auch steuerneutral iSv § 23 EStG, weil die Bruchteilsbetrachtung auf der Basis von § 39 Abs 2 Nr 2 AO für Zwecke von § 23 EStG vor die Einheitsbetrachtung der gewerblichen PersGes gem §§ 15, 16 EStG gestellt werden muss. Diese Meinung wurde indirekt bestätigt durch Urt des BFH v 13.07.1999, BStBl II 1999, 820. Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass nach Rspr der Anteil an einer PersGes kein WG sei, sondern nur die Summe aller Anteile an den zum Gesamthandsvermögen gehörenden WG verkörpere (ab 2008 gesetzlich kodifiziert genügt § 20 Abs 2 EStG letzter S idF UnternehmensteuerreformG: s vor § 1 Rn 177 (Bitz)). Da die vermögensverwaltende PersGes nicht § 16 EStG unterfällt, der § 39 AO vorgeht, kann die Realteilung vermögensverwaltender PersGes nicht zu einem Tauschgeschäft führen, weil kein gegen die real erhaltenen Eigentumsanteile (Wohnungen) zu tauschendes WG (selbstständiger Anteil) existiert.

    Zweifelhaft könnten allerdings Fälle sein...

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