Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / bb) Beginn des gewerblichen Grundstückshandels/Einlagezeitpunkt
 

Rn. 131b

Stand: EL 128 – ET: 06/2018

Als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels – bedeutsam für den Zeitpunkt der Einlage gem § 6 Abs 1 Nr 5 EStG mit dem Teilwert bzw bei Strukturänderung aus LuF nach § 6 Abs 5 S 1 EStG mit dem Buchwert in das BV des StPfl ist nach BMF BStBl I 2004, 434 Tz 31 der Zeitpunkt anzusehen, in dem der StPfl mit Tätigkeiten beginnt, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung von gewerblichen Grundstücksgeschäften gerichtet sind (auch s Rn 132e).

Nur die Planung der Errichtung u Veräußerung von vier Objekten ohne Umsetzung in Form der Errichtung der geplanten Objekte allein rechtfertigt noch nicht die Annahme des Beginns eines gewerblichen Grundstückshandels, insb nicht nach Maßgabe der sog "Drei-Objekt-Grenze" (hierzu s Rn 132b), wenn eine gesicherte baurechtliche Grundlage fehlt, um die Planung bereits als ersten Schritt der Tätigkeit eines gewerblichen Grundstückshändlers qualifizieren zu können: BFH v 20.11.2012, BFH/NV 2013, 715: Im Urteilsfall wurde tatsächlich keines der geplanten Objekte auch errichtet u veräußert.

Es sind folgende Fallgruppen zu unterscheiden:

  • Bei Errichtung von Gebäuden beginnt gewerblicher Grundstückshandel lt BMF grundsätzlich mit der Stellung des Bauantrags, bei baugenehmigungsfreiem Bauvorhaben mit der Einreichung der Bauunterlagen oder dem Beginn der Herstellung (s BMF v 24.02.2004, BStBl I 2004, 434 Rz 31 zu a.). Wegen der Unterstellung gewerblichen Grundstückshandels bei Großobjekt-Errichtungsfällen unterhalb der Drei-Objekt-Grenze s Rn 132b (str).
  • Bei Erwerb und Veräußerung im Wesentlichen unveränderten unbebauten bzw bebauten Grundbesitzes – Durchhandel – in engem zeitlichem Zusammenhang beginnt der gewerbliche Grundstückshandel lt BMF grundsätzlich im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs.
  • Erbt ein gewerblicher Grundstückshändler Grundstücke (im Urteilsfall Miteigentumsanteile), werden diese nicht automatisch BV seines Grundstückshandels, sondern erst dann (wichtig für die Höhe der Einlage), wenn er sich nach außen erkennbar entschließt, die von ihm selbst angeschafften und die geerbten Objekte insgesamt zu veräußern: BFH BFH/NV 2010, 400.
  • Bei Modernisierung bzw Sanierung (bzw analog bei umfangreichen Erschließungsmaßnahmen) und anschließender kurzfristiger Veräußerung beginnt der gewerbliche Grundstückshandel lt BMF in dem Zeitpunkt, in dem mit den Maßnahmen begonnen wird (die Fünf-Jahres-Frist beginnt aber erst mit Abschluss der Arbeiten: BFH v 05.12.2002, BStBl II 2003, 291).

Gewerbesteuerlich beginnt der Grundstückshandel erst mit Beginn der werbenden Tätigkeit, dh bei Durchhandel zB erst im Jahr der Veräußerung mit entsprechenden Folgen für einen – von der ESt abw – Teilwertansatz nach § 6 Abs 1 Nr 6 EStG für GewSt-Zwecke: s Glanegger/Güroff, Komm zum GewStG, § 2 Rz 63a u 216; so auch Wacker in Schmidt, § 15 EStG Rz 130, 35. Aufl.

Wegen der mit dem Beginn der Gewerblichkeit verbundenen Buchführungsfragen s Rn 134a.

Vom Zeitpunkt des Beginns des gewerblichen Grundstückshandels und der damit verbundenen Einlage des Grundbesitzes in das BV – UV (s Rn 134a) – ist zu unterscheiden der Zeitpunkt, zu dem die Fünf-Jahres-Frist beginnt (dazu nachfolgend s Rn 132b), die als Indiz für eine zeitnahe Veräußerung iS einer von vornherein vorliegenden bedingten Veräußerungsabsicht im Zusammenhang mit der Drei-Objekt-Grenze gilt:

Grundsätzlich sind die jeweiligen schuldrechtlichen Geschäftsabschlüsse maßgebend: BFH v 07.12.2006, BFH/NV 2007, 714.

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