Littmann/Bitz/Pust, Das Ein... / ab) Rascher Mieterwechsel
 

Rn. 138

Stand: EL 134 – ET: 02/2019

Gewerbebetrieb ist bei der Vermietung von Wohnraum insb anzunehmen, wenn durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden besonderen Tätigkeit veranlasst wird, die eine unternehmerische, hotelmäßige Organisation erfordert (BFH v 21.08.1990, BStBl II 1991, 126; auch s Rn 137), o die bloße ertragbringende Nutzung von Immobilien zurücktritt hinter ein einheitliches Geschäfts- u Betriebskonzept, um bestimmte Marktchancen gezielt zu nutzen, die sich aus der Ausstattung der Immobilien u den besonderen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region ergeben (problematisch, s nachstehend zu Subunternehmerüberlassung), zB:

  • stundenweise Vermietung von Tennisplätzen, vgl BFH BStBl II 1989, 291.
  • Betrieb eines Parkplatzes für Kurzparker o eines Parkhauses lt BFH BStBl II 2003, 520; 1988, 1001.
  • Zimmervermietung an Prostituierte bzw Dirnen, BFH BFH/NV 1989, 44; BStBl III 1963, 322; FG He v 20.03.1995, EFG 1995, 711 rkr
  • BFH BStBl II 1983, 80 betr Campingplatzvermieter.
  • Vermietung von Stellplätzen für Boote (FG Bre EFG 1985, 189 rkr).
  • Vermietung von Messeräumen nach RFH RStBl 1938, 899.
  • Vermietung von Arbeiterwohnheimen: BFH BStBl II 1984, 722; 1973, 561.
  • Betrieb eines Asylbewerberwohnheimes mit Pauschalentgelt, Gestellung von Wäsche u Reinigung: BFH BFH/NV 2002, 1133; 2003, 152; 2004, 330. Ebenso FG BdW v 28.08.2000, EFG 2000, 1333: Die An- und Untervermietung zahlreicher möblierter Zimmer mit zahlreichen Sonderleistungen (im Urt-Fall 220 Schlafplätze mit Beschäftigung von zwei Hausmeistern) überschreitet den Rahmen privater Vermögensverwaltung, wobei das FG besonders anmerkt, dass es sich nicht um eigenen Grundbesitz handelte.
  • Vermietung einer Vielzahl von Unterkunftsplätzen an Subunternehmer der örtlichen Fleischindustrie zur Unterbringung von ArbN: FG Münster v 13.05.2015, EFG 2015, 1435. Der Umstand, dass keine zusätzlichen Serviceleistungen gegenüber den Mietern erbracht wurden, stand der Annahme einer gewerblichen Vermietung nicht zwingend entgegen, weil die Anzahl der Belegungen innerhalb der Wohnungen nicht einer üblichen Vermietung von Wohnraum entsprach, vor allem Warmmieten jeweils nach der Anzahl der Bewohner, nicht nach Quadratmeter der Wohnfläche berechnet wurden, die auf den Quadratmeter umgerechnet die üblichen Mieten mitunter um ein Vielfaches überstiegen. Die Immobilien wurden möbliert vermietet (ausgestattet mit Betten, Bettbezügen, Bettwäsche, Kopfkissen, Oberbetten, TV, Receiver u Waschmaschinen) inkl Hausmeisterservice. Das Urt vermag nicht zu überzeugen; wie Wendt, EFG 2015, 1437 in einer Anm dazu zutr bemerkt, spricht Gesamtbild der Verhältnisse tendenziell eher gegen eine gewerbliche Vermietung, da es keiner einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation bedurfte u eine Umqualifizierung allein unter dem Gesichtspunkt einer "Ausnutzung von Marktchancen" problematisch scheint.
  • Vermietung von 111 möblierten Appartements an nur einen Mieter für 10 Jahre, aber nur, wenn eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation im Vordergrund steht: BFH BFH/NV 1987, 441: der BFH sah hier den Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten wegen der zusätzlich vertraglich übernommenen Sonderleistungen wie zB Sauberhalten, Bettwäschewechsel, Verwaltung durch einen Hausmeister; s auch BFH BStBl II 1984, 722.
  • Beherbergung in Fremdenpensionen ist stets gewerblich: BFH BStBl II 1984, 722.

Ob bei Vermietung von Ferienwohnungen Gewerbebetrieb vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden. Auf der Basis von BFH BStBl II 1976, 728, lautet H 15.7 Abs 2 EStH 2017 "Ferienwohnung" (s auch BFH BStBl II 1985, 211 u nachfolgend BFH BFH/NV 2009, 1114; 2004, 1640; 2004, 945) wie folgt:

Zitat

„Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

  1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, zB Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
  2. Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Ferienorganisation durchgeführt werden.
  3. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt (s BFH v 25.06.1976, BStBl II 1976, 728).

Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermie...

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