Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 15 ... / ab) Rascher Mieterwechsel

Rn. 138

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insbesondere anzunehmen, wenn entweder durch

• einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden besonderen Tätigkeit veranlasst wird, die eine unternehmerische, hotelmäßige Organisation erfordert (BFH vom 21.08.1990, BStBl II 1991, 126; auch s Rn 137), oder
• die bloße ertragbringende Nutzung von Immobilien zurücktritt hinter ein einheitliches Geschäfts- und Betriebskonzept, um bestimmte Marktchancen gezielt zu nutzen, die sich aus der Ausstattung der Immobilien und den besonderen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Region ergeben (problematisch, s nachstehend zu Subunternehmerüberlassung), zB:
• stundenweise Vermietung von Tennisplätzen, vgl BFH BStBl II 1989, 291.
• Betrieb eines Parkplatzes für Kurzparker oder eines Parkhauses lt BFH BStBl II 2003, 520; BStBl II 1988, 1001.
• Zimmervermietung an Prostituierte bzw Dirnen, BFH BFH/NV 1989, 44; BStBl III 1963, 322; FG He vom 20.03.1995, EFG 1995, 711 rkr.
• BFH BStBl II 1983, 80 betreffend Campingplatzvermieter.
• Vermietung von Stellplätzen für Boote (FG Bre EFG 1985, 189 rkr).
• Vermietung von Messeräumen nach RFH RStBl 1938, 899.
• Vermietung von Arbeiterwohnheimen: BFH BStBl II 1984, 722; 1973, 561.
• Betrieb eines Asylbewerberwohnheimes mit Pauschalentgelt, Gestellung von Wäsche und Reinigung: BFH BFH/NV 2002, 1133; 2003, 152; 2004, 330. Ebenso FG BdW vom 28.08.2000, EFG 2000, 1333: Die An- und Untervermietung zahlreicher möblierter Zimmer mit zahlreichen Sonderleistungen (im Urteil-Fall 220 Schlafplätze mit Beschäftigung von zwei Hausmeistern) überschreitet den Rahmen privater Vermögensverwaltung, wobei das FG besonders anmerkt, dass es sich nicht um eigenen Grundbesitz handelte.
• Vermietung einer Vielzahl von Unterkunftsplätzen an Subunternehmer der örtlichen Fleischindustrie zur Unterbringung von ArbN: FG Münster vom 13.05.2015, EFG 2015, 1435. Der Umstand, dass keine zusätzlichen Serviceleistungen gegenüber den Mietern erbracht wurden, stand der Annahme einer gewerblichen Vermietung nicht zwingend entgegen, weil die Anzahl der Belegungen innerhalb der Wohnungen nicht einer üblichen Vermietung von Wohnraum entsprach, vor allem Warmmieten jeweils nach der Anzahl der Bewohner, nicht nach Quadratmeter der Wohnfläche berechnet wurden, die auf den Quadratmeter umgerechnet die üblichen Mieten mitunter um ein Vielfaches überstiegen. Die Immobilien wurden möbliert vermietet (ausgestattet mit Betten, Bettbezügen, Bettwäsche, Kopfkissen, Oberbetten, TV, Receiver und Waschmaschinen) inkl Hausmeisterservice. Das Urteil vermag nicht zu überzeugen; wie Wendt, EFG 2015, 1437 in einer Anm dazu zutreffend bemerkt, spricht Gesamtbild der Verhältnisse tendenziell eher gegen eine gewerbliche Vermietung, da es keiner einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation bedurfte und eine Umqualifizierung allein unter dem Gesichtspunkt einer "Ausnutzung von Marktchancen"problematisch scheint.
• Beherbergung in Fremdenpensionen ist stets gewerblich: BFH BStBl II 1984, 722.