Literaturauswertung zum Erb... / 3.6 § 198 ErbStG (Öffnungsklausel)

• 2010

ImmoWertV

 

Grundsätzlich ist bei der Grundbesitzbewertung der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ab Inkrafttreten der ImmoWertV durch ein Gutachten auf der Basis der ImmoWertV zu erbringen. Eine Berücksichtigung von Freimachungskosten bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken sehen die Vorschriften der ImmoWertV, nicht dagegen die des BewG vor. Auch sind bei der Bewertung nach dem BewG wertbeeinflussende Merkmale nicht zu berücksichtigen. Bei einer gutachterlichen Bewertung nach der ImmoWertV gilt dies jedoch nicht. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren schließt das BewG die Berücksichtigung von den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art aus. Nach der ImmoWertV sind derartige wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen zu berücksichtigen. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren sieht die ImmoWertV im Gegensatz zum BewG drei Ausprägungen des Ertragswertverfahrens vor. Damit ergeben sich im Rahmen der ImmoWertV weitergehende Wahlmöglichkeiten hinsichtlich der Durchführung des Ertragswertverfahrens. Außerdem besteht bei einer Grundstücksbewertung nach der ImmoWertV bei Anwendung des DCF-Verfahrens die Möglichkeit, erwarteten Leerstand bzw. Neuvermietungen zu einer gegenüber bestehenden Mietverträgen verminderten Miete in die Bewertung einfließen zu lassen. Außerdem können im Zeitablauf aufgrund von Staffelmieten, Indexierungen und mietfreien Perioden alternierende Roherträge im DCF-Verfahren Berücksichtigung finden. Bei den Bewirtschaftungskosten sieht die ImmoWertV deren Ansatz unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls vor. Demgegenüber hat nach dem BewG der Ansatz von Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen zu erfolgen. Eine Mindestwertregelung enthält die ImmoWertV ebenfalls nicht. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke nach dem Sachwertverfahren kennt die ImmoWertV keinen Mindestwertansatz.

(so von Cölln/Behrendt, ImmoWertV löst WertV ab - Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts von bebauten und unbebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 198 BewG, BB 2010, 1444; Eisele/Schmitt, Verkehrswertnachweis bei erbschaftsteuerlicher Immobilienbewertung - Anknüpfungspunkte und Gutachtenkritik im Kontext der neuen ImmoWertV, NWB 2010, 2232)

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