Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Keine oder nur unbedeutende Nutzung des Gebäudes

Befinden sich auf ...

 

Rz. 34

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück nach § 145 Abs. 2 Satz 1 BewG ebenfalls als unbebaut. Als "unbedeutend" gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2 BewG) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) weniger als 1 % des Werts des Grund und Bodens nach § 145 Abs. 3 BewG beträgt. Eine Umschreibung des Begriffs "unbedeutend" für die Fälle, in denen das Grundstück mit einem Gebäude nach § 147 BewG zu bewerten wäre, enthält das Gesetz nicht.

1. Keiner Nutzung zuführbar

 

Rz. 35

Die Finanzverwaltung beantwortete die Frage, ob ein Gebäude keiner Nutzung zugeführt werden kann, ursprünglich in R 159 Abs. 5 Satz 2 ErbStR 2003. Dabei richtete sich die Finanzverwaltung nach bautechnischen Grundsätzen. Nach der neueren Auffassung der Finanzverwaltung ist bei der Frage, ob ein Gebäude keiner Nutzung zugeführt werden kann, entscheidend darauf abzustellen, ob jede denkbare Nutzung ausgeschlossen ist. Dies kann m.E. im Einzelfall auch dann anzunehmen sein, wenn ein Gebäude zwar noch bautechnisch nutzbar ist, wirtschaftlich jedoch kein Interesse an einer Nutzung besteht. Dies gilt insbesondere im Industriebereich für alte Zechengebäude oder Produktionsgebäude von Stahlwerken, deren Errichtung speziell auf einen – zwischenzeitlich veralteten – Produktionsvorgang abgestellt ist. Dagegen fallen Grundstücke mit Gebäuden, die sich vorübergehend nicht vermieten lassen, weil kein Bedarf besteht, wie z.B. bei längere Zeit leerstehenden Bürogebäuden im Beitrittsgebiet, nicht unter § 145 Abs. 2 BewG. Vielmehr sind solche Grundstücke als bebaut i.d.R. nach § 146 BewG unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten.

2. Unbedeutende Nutzung bei Bewertung im Ertragswertverfahren

 

Rz. 36

Bei Grundstücken mit Gebäuden, die im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG zu bewerten wären, ist für die Frage, ob eine unbedeutende Nutzung vorliegt, im Fall der Vermietung auf die hierfür erzielte Jahresmiete und im Fall der Eigennutzung oder einer vergleichbaren Nutzung i.S. des § 146 Abs. 3 BewG auf die übliche Miete abzustellen. Die erzielte Jahresmiete ist in § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG umschrieben. Hierbei handelt es sich um das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw. Pächter für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben; Betriebskosten bleiben dabei außer Ansatz. In diesem Zusammenhang stellen sich zwei Fragen:

1. Welcher Zeitraum oder Zeitpunkt ist für die Mietermittlung zugrunde zu legen?
2. Ist nur die Jahresmiete für das Gebäude anzusetzen?
 

Rz. 37

Zu 1.: § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG bestimmte für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 als Wertermittlungsstichtag grundsätzlich den 1.1.1996. Auf diesen Stichtag müsste demnach auch die Jahresmiete ermittelt werden, damit bei dem Vergleich mit dem Wert des Grund und Bodens von identischen Wertverhältnissen ausgegangen wird.

Beim Vergleich mit dem Wert des Grund und Bodens hat die Finanzverwaltung jedoch auf die Jahresmiete im Bewertungsstichtag zurückgegriffen. Wegen des in § 145 Abs. 2 BewG enthaltenen Verweises auf § 146 Abs. 2 BewG bzw. auf § 146 Abs. 3 BewG ist für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 die durchschnittliche Jahresmiete ermittelt worden, die für die letzten drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag maßgebend war. Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 ist die Miete im Bewertungsstichtag maßgebend. Mithin werden bei dem betragsmäßigen Vergleich zwischen der Jahresmiete und dem Prozentsatz des Werts des Grund und Bodens unterschiedliche Wertverhältnisse zugrundegelegt.

 

Rz. 38

Zu 2.: Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass der Gesetzeswortlaut ("hierfür erzielte Jahresmiete") eng auszulegen sei. "Hierfür" würde bei enger Auslegung bedeuten, dass es auf die Jahresmiete für das Gebäude ankommt, das nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden kann. Folglich ergibt sich die Schwierigkeit, einen Aufteilungsmaßstab für die Miete zu finden. Dies geschieht teilweise unter Rückgriff auf die Regelung des § 149 BewG. M.E. ist dieser Auffassung nicht zu folgen. Wegen des in § 145 Abs. 2 BewG enthaltenen Verweises auf § 146 Abs. 2 BewG bzw. auf § 146 Abs. 3 BewG ist stets die Miete anzusetzen, die sich nach § 146 BewG ergibt, die nicht weiter aufzuteilen ist. Andernfalls würde man den Vereinfachungsgedanken der bereits pauschalierenden 1 %-Regelung des § 145 Abs. 2 BewG überstrapazieren.

 

Rz. 39

Wird das Grundstück von dem Eigentümer selbst oder in vergleichbarer Weise genutzt, ist für den Vergleich mit dem Wert des Grund und Bodens die übliche Miete maßgebend. Hier ist m.E. ebenfalls – auch für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 – nicht die übliche Miete vom 1.1.1996, sondern die übliche Miete im Bewertungsstichtag anzusetzen. Auch hier hat eine Aufteilung der Miete in einen Teil, der auf den Grund und Boden entfällt, und einen Teil, der auf das Gebäude entfällt, zu unterbleiben.

 

Rz. 40

Die Finanzverwaltung stellte für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 aus Gründen der Prakt...

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