Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Ermittlung des Wohnungswertes

1. Allgemeines

 

Rz. 16

Der Wert für den zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehörenden Wohnteil ist nach den Vorschriften zu ermitteln, die für die Bewertung der Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren nach den §§ 71, 78 bis 82 und 91 BewG gelten. Damit ist die Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90 BewG) als Bewertungsmethode generell ausgeschlossen.

 

Rz. 17

Außerdem dürfen, selbst wenn die zum Wohnteil gehörenden Gebäude keine Mietwohngrundstücke, sondern Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser sind, nicht die hierfür maßgebenden Vervielfältiger, sondern nur die niedrigen Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke angewendet werden. Der Wohnungswert ergibt sich somit durch Vervielfachung der Jahresrohmiete mit den für Mietwohngrundstücke geltenden Vervielfältigern.

 

Rz. 18

Da § 47 BewG die Anwendung der §§ 71 und 91 BewG vorschreibt, bleiben auch im Rahmen der Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Bevölkerungsschutz dienen, unter den entsprechenden Voraussetzungen bei der Ermittlung des Einheitswertes außer Betracht. Da nach § 47 Satz 1 BewG auch § 91 BewG bei Ermittlung des Wohnungswerts zu berücksichtigen ist, bleiben bei Grundstücken im Zustand der Bebauung die noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile ebenfalls außer Betracht.

 

Rz. 19

Werden die im Betrieb befindlichen Wohnungen in Wohnungs- oder Teileigentum umgewandelt, so ergibt sich hinsichtlich der Erfassung und Bewertung keine Änderung. Da § 93 BewG in § 47 BewG nicht erwähnt wird, fehlt hier eine entsprechende Verweisvorschrift. Das bedeutet, dass die Wohnungen weiterhin dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen sind, solange sie vom Betriebsinhaber oder den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen und den Altenteilern zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Beurteilung richtet sich auch in diesen Fällen nach §§ 33 und 34 BewG.

 

Rz. 20

Wohnungs- oder Teileigentum, das zwar innerhalb Hofstelle liegt, aufgrund der Nutzung aber nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, ist hingegen als Grundvermögen zu bewerten. Siehe dazu auch Anm. 9.

 

Rz. 21– 23

Einstweilen frei.

2. Ermittlung der Jahresrohmiete

 

Rz. 24

Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird i.d.R. eigengenutzt bzw. unentgeltlich überlassen. Deshalb ist hier regelmäßig die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die beim Grundvermögen für Mietwohngrundstücken und für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 BewG).

 

Rz. 25

Dabei ist von der Miete auszugehen, die unter Berücksichtigung der vorhandenen Ausstattungsmerkmale gegendüblich ist. Als besondere Ausstattungsmerkmale sind insbesondere die Art der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, das Vorhandensein und die Ausstattung der sanitären Einrichtungen sowie die Heizung zu berücksichtigen.

 

Rz. 26

In der Praxis bedeutet das, dass eine Schätzung der ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der von den Finanzämtern aufgestellten und vorrangig für die Bewertung bebauter Grundstücke gültigen Mietspiegel zu erfolgen hat. Allerdings sind dabei die Werte zugrunde zu legen, die dem tatsächlichen Zustand der Wohnung und der Lage im Betrieb entsprechen. In diesem Punkt kann nicht pauschal auf die Mietspiegel für Mietwohngrundstücke zurückgegriffen werden, vielmehr muss die Schätzung der Miete unter Berücksichtigung der baulichen Art und Gestaltung des Wohnhauses erfolgen. Insoweit besteht über § 47 BewG keine Bindung.

 

Rz. 27

 

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat auf seiner Hofstelle ein freistehendes Gebäude errichtet, in dem sich lediglich eine Wohnung befindet und das von ihm und seiner Familie selbst bewohnt wird. In diesem Fall ist der ortsübliche Mietpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus zugrunde zu legen.

 

Rz. 28

Sind in der ermittelten gegendüblichen Miete Beeinträchtigungen oder besondere Umstände unberücksichtigt geblieben, die beim Ansatz der Miete für den Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft von Bedeutung sein können, so ist die gegendübliche Miete zu korrigieren. Einige der möglichen Beeinträchtigungen sind in Abschn. 8.02 BewRL aufgeführt.

 

Rz. 29

Danach kommen insbesondere eine ungünstige Ortslage und eine fehlende Elektrizitätsversorgung in Betracht. Anders als bei der Bewertung des Grundvermögens sind nach § 47 Satz 2 BewG hier zusätzlich die Besonderheiten zu berücksichtigen, die sich aus der Lage der Gebäude oder Gebäudeteile "im Betrieb" ergeben.

 

Rz. 30

Eine solche Besonderheit ist insbesondere die ungünstige Lage der Wohnung zu den Wirtschaftsgebäuden. Je enger Wohnung und Stallungen baulich miteinander verbunden sind, umso größer sind die Beeinträchtigungen der Wohnung durch die vom land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ausgehenden Emissionen. Der Grad der Beeinträchtigung und der Abschlag vom anzusetzenden ortüblichen Mietpreis sind in Abschn. 8.02. Abs. 3 Nr. 1 BewRL aufgelistet.

 

Rz. 31

Danach betragen die Abrechnungen vom ...

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