Gürsching/Stenger, Bewertun... / III. Abgrenzung durch die Finanzverwaltung

Die Finanzverwaltung hat ...

 

Rz. 135

Die Finanzverwaltung hat sich in Anlehnung an Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr zunächst für eine beispielhafte Aufzählung der Grundstücksgruppen ausgesprochen, die im Fall der "Nichtvermietung" stets nach § 147 BewG zu bewerten sind (Kategorie 1). Daneben nennt sie in R 178 Abs. 1 Satz 4 ErbStR 2003 Grundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wenn für sie auf dem regionalen Mietenmarkt eine übliche Miete ermittelt werden kann, andernfalls jedoch nach § 147 BewG zu bewerten sind (Kategorie 2).

1. Grundstückstypen der ersten Kategorie

 

Rz. 136

Zu der ersten Kategorie, also zu den Grundstücken, die stets nach § 147 BewG zu bewerten sind, wenn sie im Bewertungsstichtag nicht vermietet waren, gehören nach R 178 Abs. 1 Satz 3 ErbStR 2003 folgende Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke:

  • Badehäuser,
  • Bootshäuser,
  • Gewächshäuser,
  • Hallenbäder,
  • Kliniken,
  • Kühlhäuser,
  • Laboratorien,
  • Lichtspielhäuser,
  • Lichtspielzentren,
  • Molkereigebäude,
  • Parkhäuser, insb. Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten,
  • Pförtnergebäude,
  • Produktionsgebäude,
  • Saalbauten,
  • Sanatorien,
  • Tankstellengebäude, insb. Verkaufs-, Personal- und Sanitärräume sowie Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen, Lager und Garagen,
  • Theater,
  • Transformatorengebäude,
  • Trinkhallen,
  • Trockenhäuser,
  • Werkstattgebäude
  • und vergleichbare Gebäude.

2. Grundstückstypen der zweiten Kategorie

 

Rz. 137

Zu der zweiten Kategorie von Gewerbegrundstücken und sonstigen Grundstücken rechnet die Finanzverwaltung solche Grundstücke, die nach § 146 BewG zu bewerten sind, wenn sich für sie eine übliche Miete auf dem regionalen Grundstücksmarkt ermitteln lässt. Ist dies nicht der Fall, ist die Bewertung nach § 147 BewG durchzuführen. Zu der Gruppe der zweiten Kategorie rechnet die Finanzverwaltung

  • Bankgebäude,
  • hallenartige Gebäude,
  • Heime,
  • Hotelgebäude,
  • Hotelpensionen,
  • Privatschulen und
  • Sporthallen.

3. Zusammengefasste Grundstückstypen

 

Rz. 138

Die Unterscheidung der Grundstücke in eine erste und zweite Kategorie hat sich jedoch nicht bewährt. Im Grunde ist die Unterscheidung nicht plausibel. Denn bei einer tatsächlichen Vermietung kann – grundsätzlich – das Ertragswertverfahren angewandt werden. In allen Fällen, in denen die übliche Miete unmittelbar kraft gesetzlicher Bestimmung anzusetzen ist (§ 146 Abs. 3 BewG), ist ebenfalls das Ertragswertverfahren anzuwenden. Dabei kommt es nicht darauf an, aus welchem Grund die übliche Miete anzusetzen ist. Somit ist nicht entscheidend, ob bei einem tatsächlich vermieteten Grundstück, bei dem die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht, nach § 146 Abs. 3 Nr. 2 BewG unter Ansatz der üblichen Miete im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Ebenso wenig ist entscheidend, ob bei einem Grundstück die übliche Miete nach § 146 Abs. 3 Nr. 1 BewG anzusetzen ist, weil es eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen wird.

 

Rz. 139

Für die Entscheidung, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist, ist allein ausschlaggebend, ob sich die übliche Miete nicht ermitteln lässt. Wenn die Möglichkeit der Ermittlung einer üblichen Miete nicht besteht, kommt es nicht mehr darauf an, ob diese übliche Miete nur bundesweit oder ob sie auch regional nicht ermittelt werden kann. Entscheidend ist, dass die übliche Miete nicht ermittelt werden kann. Dies hat zur Konsequenz, dass das Ertragswertverfahren ausscheidet und das Bilanzwertverfahren nach § 147 BewG maßgebend ist.

 

Rz. 140

Demzufolge geht die Unterscheidung von verschiedenen Kategorien ins Leere. Die in den bisherigen Kategorien genannten Grundstückstypen bleiben jedoch ein Indiz dafür, dass gerade in diesen Fällen die erfolgreiche Ermittlung einer üblichen Miete nicht wahrscheinlich sein dürfte. Deshalb kann bei Grundstücken, die zu bestimmten Grundstückstypen gehören, die Anwendung des Bilanzwertverfahrens nahe liegen.

 

Rz. 141

Die Finanzverwaltung hat dieser Überlegung Rechnung getragen und in Rz. 57 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007 eine neue – einheitliche – Liste mit Grundstückstypen veröffentlicht. Insb. Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke mit folgenden Gebäuden können daher typischerweise von einer Bewertung im Bilanzwertverfahren betroffen sein, wenn diese bebauten Grundstücke nicht vermietet sind und sich für diese Grundstücke keine übliche Miete ermitteln lässt:

  • Badehäuser,
  • Bankgebäude,
  • Bootshäuser,
  • Gewächshäuser,
  • hallenartige Gebäude, insb. Lagerhäuser, Ausstellungs- und Messehallen,
  • Hallenbäder,
  • Heime, insb. Alten-, Pflege- oder Kinderheime,
  • Hotelgebäude,
  • Hotelpensionen,
  • Kliniken,
  • Kühlhäuser,
  • Laboratorien,
  • Lichtspielhäuser, Lichtspielzentren,
  • Molkereigebäude,
  • Parkhäuser, insb. Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten,
  • Pförtnergebäude,
  • Privatschulen,
  • Produktionsgebäude,
  • Saalbauten,
  • Sanatorien,
  • Sporthallen, insb. Tennis- und Reithallen,
  • Tankstellengebäude, insb. Verkaufs-, Personal- und Sanitärräume,
  • Theater,
  • Transformatorengebäude,
  • Trinkhallen,
  • Trockenhäuser,
  • Vereinshäuser,
  • Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen, Lager und Garagen,
  • Werkstattgebäude.
 

Rz. 142– 145

Einstweilen frei.

4. Definition der Grundstückstypen

 

Rz. 146

Unter Berücksichtigung der Ausführungen von Chr...

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