Gürsching/Stenger, Bewertun... / II. Eigentümeridentität
 

Rz. 52

Zu einer wirtschaftlichen Einheit dürfen nur solche Grundstücksflächen zusammengefasst werden, die demselben Eigentümer gehören. Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam – gesamthänderisch oder nach Bruchteilen – gehören, können daher grundsätzlich nicht eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem anderen Eigentümer um den Ehegatten handelt; § 26 BewG ist bei der Bedarfsbewertung für Erbschaft- und Grunderwerbsteuerzwecke nicht anzuwenden.

 

Beispiel

A ist Eigentümer eines schmal geschnittenen Grundstücks, das für sich nicht bebaut werden kann. Neben diesem Grundstück liegt ein breiteres Grundstück, das seiner Ehefrau B gehört. Beide Grundstücke zusammen können für eine Bebauung genutzt werden.

Die Grundstücke von A und B sind getrennt zu bewerten. § 26 BewG, der die Ehegatten bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit als eine Person betrachtet, ist bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer und auch bei der Grunderwerbsteuer nicht anzuwenden. Bei der Wertfindung des schmal geschnittenen Grundstücks kann es zu einem wesentlich geringeren Ansatz des Bodenrichtwerts kommen, und zwar im Vergleich zu dem breiter geschnittenen Grundstück der Ehefrau B. Wären beide Grundstücke als eine wirtschaftliche Einheit zu bewerten, hätte sich der schmale Zuschnitt auf den Bodenrichtwert nicht ausgewirkt.

 

Rz. 53

Nach § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG ist § 70 BewG bei der Grundstücksbewertung mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen, z.B. an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen, zusammen mit einem anderen Grundstück zu bewerten ist, wenn der Anteil und das andere Grundstück gemeinsam genutzt werden. Bei der Einheitsbewertung 1964 darf eine solche Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit nur dann vorgenommen werden, wenn alle Anteile an dem gemeinschaftlichen Grundvermögen Eigentümern von Grundstücken gehören, die ihren Anteil jeweils zusammen mit ihrem Hauptgrundstück nutzen. Bei der Bedarfsbewertung ab 1996 wird diesem Gesichtspunkt keine Bedeutung mehr beigemessen. Dies bedeutet für den typischen Fall der Reihenhaussiedlung, bei der die Garagen für alle oder einen Teil der Reihenhäuser auf einem separaten Grundstück am Ende der Reihenhaussiedlung errichtet worden sind: Das Reihenhaus und die Garage bilden stets eine wirtschaftliche Einheit, wenn sie insgesamt von dem Grundstückseigentümer entweder zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder von ihm vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn ein Teil der Miteigentümer nur an dem Garagengrundstück beteiligt ist. Wird das Hauptgrundstück, z.B. das Reihenhaus, von dem Grundstückseigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt und die Garage an einen Dritten vermietet, liegen wegen der unterschiedlichen Nutzung zwei wirtschaftliche Einheiten vor.

 

Rz. 54

Die Zusammenfassung von Hauptgrundstück und Grundstücksanteil gilt nicht für die Fälle, in denen das gemeinschaftliche Grundvermögen nach der Verkehrsanschauung als selbstständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 70 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 2 Abs. 1 Sätze 3 und 4 BewG). Ist das gemeinschaftliche Garagengrundstück z.B. von den Hauptgrundstücken durch eine rege befahrene Durchgangsstraße getrennt, könnte wegen der räumlichen Trennung von einer eigenen wirtschaftlichen Einheit "Garagengrundstück" auszugehen sein.

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