Gürsching/Stenger, Bewertun... / II. Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit beim Bilanzverfahren

In Rz. 57 der ...

 

Rz. 90

In Rz. 57 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007 sowie R 178 ErbStR 2003 sind – abgesehen von den allgemeinen Grundsätzen – zwei für die Praxis bedeutsame Fälle angesprochen, und zwar der Fall, in dem Vorrats- und Erweiterungsgelände vorliegt, und der Fall, in dem sich auf einem Gewerbegrundstück ein Wohnhaus befindet. In beiden Fällen kommt der Frage, was zu einer wirtschaftlichen Einheit rechnet, eine erhebliche Bedeutung für die Bewertung des Grundstücks zu.

1. Vorrats- und Erweiterungsgelände

 

Rz. 91

Ist das Vorrats- und Erweiterungsgelände als wirtschaftliche Einheit "unbebautes Grundstück" neben dem Gewerbegrundstück zu bewerten, so hat dies zur Folge, dass bei der Bewertung dieser Flächen lediglich ein Abschlag von 20 % vom Ausgangswert "Grundstücksfläche × Bodenrichtwert" vorgenommen wird (§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). Gehört dagegen das Vorrats- und Erweiterungsgelände zur wirtschaftlichen Einheit "Gewerbegrundstück", so ist bei der Bewertung des Grund und Bodens ein Abschlag von 30 % vorzunehmen, und zwar auch für das Vorrats- und Erweiterungsgelände.

 

Rz. 92

Zu der Frage, ob das Vorrats- und Erweiterungsgelände in die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks einzubeziehen ist, vertritt die Finanzverwaltung weiterhin folgende Auffassung. Vorrats- und Erweiterungsgelände, das im Bewertungsstichtag noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zusammen mit der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks zu bewerten. Dies gilt umso mehr für die Fälle, in denen nach den Verhältnissen vom Bewertungsstichtag eine Veräußerung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes wahrscheinlich ist. Steht dagegen die künftige Bebauung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes durch den Betrieb fest, oder sind diese Flächen durch eine Umzäunung in das Fabrikgelände einbezogen, so ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen.

2. Wohngebäude bei Gewerbegrundstücken

 

Rz. 93

Befindet sich auf einem Gewerbegrundstück ein Ein- oder Zweifamilienhaus, führt dies dazu, dass dieses Gebäude in die wirtschaftliche Einheit "Gewerbegrundstück" einzubeziehen ist.

 

Rz. 94

Typische Fälle für die Einbeziehung eines Wohngebäudes in die wirtschaftliche Einheit des Gewerbegrundstücks ist das Wohnhaus des Betriebsinhabers. Ursächlich für die Einbeziehung ist im Allgemeinen das Bauordnung- und Bauplanungsrecht als Ausdruck der örtlichen Gewohnheit, die bei der Bestimmung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit von Bedeutung ist (§ 2 BewG).

 

Rz. 95

Die Errichtung von Wohngebäuden innerhalb von Gewerbegebieten wird im Allgemeinen unter der Auflage genehmigt, dass die Wohngebäude ausschließlich zusammen mit den Gewerbegebäuden als Ganzes veräußert werden dürfen. In der Praxis kann das beispielsweise dadurch sichergestellt werden, dass die Wohngebäude und Gewerbegebäude zu einem Flurstück gehören, das nicht weiter parzelliert werden darf. Ein Grund für diese bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zusammenfassung liegt in der Tatsache, dass sich der Inhaber des Gewerbebetriebs, der das Wohngebäude bewohnt, nicht über eventuelle Emissionen des von ihm betriebenen Gewerbebetriebs beschweren kann. Das gilt in gleicher Weise für leitende Angestellte, die das Wohngebäude nutzen.

 

Rz. 96

Diese Grundsätze, die zur Bestimmung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit bei Betriebsinhaberwohnhäusern anzuwenden sind, gelten auch bei der Frage, ob Wohngebäude für Betriebsangehörige in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind. Auch hier wird die Finanzverwaltung in erster Linie darauf abstellen, ob die Wohngebäude, die von Betriebsangehörigen bewohnt werden, nur gemeinsam mit den gewerblich genutzten Gebäuden veräußert werden dürfen.

 

Rz. 97

Dies konnte für Erwerbe vor dem 1.1.2003 dazu führen, dass es zu einer Bewertung im sog. Mischverfahren kam, wenn das gewerblich genutzte Gebäude auf dem Grundstück mit dem Steuerbilanzwert anzusetzen war. Bei dem Mischverfahren ergab sich der Grundstückswert aus dem Wert des Grund und Bodens, angesetzt mit dem Bodenrichtwert abzüglich eines Abschlags von 30 %, dem Wert für Gebäude, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert zu bewerten waren, und dem Wert des Ein- oder Zweifamilienhauses, das im Ertragswertverfahren zu bewerten war. Bei der Bewertung des Ein- oder Zweifamilienhauses im Ertragswertverfahren wurde kein Zuschlag i.H.v. 20 % für Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen vorgenommen. Das Mischverfahren ist ab dem 1.1.2003 weggefallen und durch ein reines "Bilanzwertverfahren" ersetzt worden.

 

Rz. 98

Demzufolge ist das auf einem Gewerbegrundstück errichtete Ein- oder Zweifamilienhaus mit dem ertragsteuerlichen Wert, das sind bei einer Eigennutzung die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich einer linearen AfA von 2 %, anzusetzen. Dies kann im Einzelfall für den Grundstückseigentümer günstig sein, wenn es sich um ein älteres Wohngebäude handelt; ist dagegen das Wohngebäude kurz vor dem Bewertungsstichtag fertiggestellt worden, sind anstelle des Ertragswerts die hohen Herstellungskosten anzusetzen. Handelt es sich bei dem Wohnhaus mit dem da...

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