Gürsching/Stenger, Bewertun... / I. Allgemeine Grundsätze
 

Rz. 51

Die Frage, was zu der wirtschaftlichen Einheit des bebauten Grundstücks gehört, wird nicht in § 146 BewG beantwortet, sondern in § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG. Dort wird Bezug genommen auf § 70 BewG. Danach ist jedes Grundstück eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 70 Abs. 1 BewG). Der Begriff des Grundstücks bestimmt sich nicht nach dem Zivilrecht, sondern nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung der örtlichen Gewohnheit, der tatsächlichen Übung, der Zweckbestimmung und der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit (§ 2 BewG). Nach § 2 Abs. 2 BewG kann Grundbesitz nur dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn er demselben Eigentümer gehört. Flächen, die im Eigentum eines Eigentümers stehen, und Flächen, die ihm und anderen Personen gemeinsam, entweder gesamthänderisch oder nach Bruchteilen, gehören, können daher grundsätzlich nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Dies gilt auch für die Fälle, in denen es sich bei der anderen Person um den Ehegatten handelt; § 26 BewG ist bei der Grundstücksbewertung für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke nicht anwendbar.

 

Rz. 52

Eine Zusammenfassung von Grundstücksflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit setzt voraus, dass die einzelnen Flächen zu derselben Vermögensart gehören, also entweder Betriebsgrundstück i.S. des § 99 Abs. 2 BewG oder ausschließlich Grundvermögen sind.

 

Rz. 53

In der Praxis ist der Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit oder zwei wirtschaftliche Einheiten vorliegen, erhebliche Bedeutung beizumessen, wenn es um die Bewertung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus geht, an das eine dem Grundstückseigentümer gehörende unbebaute Fläche angrenzt. Kommt man in diesen Fällen zu dem Ergebnis, dass eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, ist die gesamte Grundstücksfläche einschließlich der angrenzenden Fläche zusammen mit dem Einfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten, und zwar unter Ansatz der maßgebenden Jahresmiete, multipliziert mit dem Einheitsvervielfältiger 12,5, abzüglich Alterswertminderung und ggf. erhöht um einen Zuschlag von 20 %. In diese Bewertung fließt die Fläche des zu bewertenden Grundstücks nur über die Höhe des Mietansatzes ein. Da sich die Grundstücksfläche bei Einfamilienhäusern kaum auf den Mietansatz auswirkt, ergibt sich durch die Einbeziehung der angrenzenden Grundstücksfläche in die Bewertung des Einfamilienhausgrundstücks kaum eine Werterhöhung. Werden dagegen das Einfamilienhausgrundstück und die angrenzende Fläche getrennt bewertet, ist für die angrenzende Fläche der Grundstückswert unter Ansatz des Bodenrichtwerts mal Grundstücksfläche, abzüglich des Abschlags von 20 %, zusätzlich zu dem Ertragswert für das Einfamilienhausgrundstück der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu unterwerfen. Je nach Höhe des Bodenrichtwerts ergibt sich dadurch eine erhebliche Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

 

Rz. 54

Die Entscheidung, ob eine wirtschaftliche Einheit oder zwei wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist bei angrenzenden Grundstücken im Wesentlichen danach zu treffen, ob die angrenzende Grundstücksfläche nach dem Bebauungsplan selbständig bebaut werden kann und katastermäßig ein eigenes Grundstück darstellt. Darüber hinaus dürfte auch auf die übliche Größe der Grundstücke in dieser Gegend als Ausdruck der Verkehrsanschauung abzustellen sein. In diesem Sinne hat der BFH im Urteil v. 20.8.1997 entschieden. In dem Urteil ging es um die Frage, ob ein hinzuerworbenes Wiesengrundstück mit einem angrenzenden Einfamilienhaus eine wirtschaftliche Einheit bildet. Der BFH hat hierzu ausgeführt, dass das Wiesengrundstück, das der Eigentümer als Garten nutzt, nicht in die wirtschaftliche Einheit des Einfamiliengrundstücks einbezogen werden könne, weil es als selbstständiges, verkehrsfähiges Grundstück bestehen bleibe und das bereits vorhandene Einfamilienhausgrundstück mit einer Fläche von 784 m2 der für ein Wohngebäude in der Gegend erforderlichen und üblichen Größe entspreche.

 

Rz. 55

Die Frage der wirtschaftlichen Einheit im Zusammenhang mit bebauten Grundstücken hat auch für die Fälle Bedeutung, in denen eine Teilfläche eines unbebauten Grundstücks verpachtet wird und der Pächter auf dem "angepachteten" Grundstück ein Gebäude errichtet. Die verpachtete Teilfläche mit dem Gebäude bildet eine selbstständige wirtschaftliche Einheit"Grundstück mit einem fremden Gebäude", die – sofern die Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sind – nach § 148a BewG zu bewerten ist. Die nicht bebaute Teilfläche ist daneben als selbstständige wirtschaftliche Einheit "unbebautes Grundstück" i.S. des § 145 BewG zu bewerten.

 

Rz. 56

Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige Bestandteile und das Zubehör. Diese werden durch den Gesamtwert "Jahresmiete × Vervielfältiger" abgebildet. Für die Außenanlagen bedeutet dies, dass sie außerhalb der Grundstücksbewertung nicht gesonder...

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