Gürsching/Stenger, Bewertun... / ff) Insbesondere: Schulden, die mit ganz oder teilweise betrieblich genutzten Grundstücken zusammenhängen
 

Rz. 359

Grundstücke gehören ertragsteuerrechtlich zum Betriebsvermögen, wenn sie dazu bestimmt sind, dem Betrieb zu dienen oder ihn zu fördern. Der wirtschaftliche (sachliche) Zusammenhang eines Grundstücks mit dem Betrieb folgt in der Regel aus der (tatsächlichen) betrieblichen Nutzung. Neutrale Grundstücke, d.h. solche, die nicht eigenbetrieblichen und auch nicht eigenen (privaten) Wohnzwecken des Betriebsinhabers dienen, sondern zu fremden Betriebs-, Verwaltungs- oder Wohnzwecken vermietet werden, können – bei entsprechender Wahl des Steuerpflichtigen – als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden. Wird das (unbebaute oder bebaute) Grundstück zu unterschiedlichen Zwecken genutzt, kommt ertragsteuerlich eine Aufteilung des Grundstücks in mehrere Wirtschaftsgüter in Betracht. Ein Grundstücksteil (Gebäudeteil, z.B. Stockwerk, Anbau), welcher zu eigenbetrieblichen Zwecken genutzt wird und dessen Wert im Verhältnis zum Gesamtwert des Grundstücks nicht von untergeordneter Bedeutung ist, gehört zum notwendigen Betriebsvermögen. Dagegen rechnet ein Grundstücksteil, der eigenen Wohnzwecken des Betriebsinhabers dient, zum notwendigen Privatvermögen. Grundstücksteile, z.B. Wohnungen, die fremden Wohnzwecken dienen, oder Raumeinheiten, die zu fremden gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden, z.B. Praxen, können vom Steuerpflichtigen, da sie sog. neutrale Wirtschaftsgüter darstellen, entweder als gewillkürtes Betriebsvermögen oder als Privatvermögen behandelt werden.

 

Rz. 360

Bei einem bebauten Grundstück stellen das Gebäude (= abnutzbares Wirtschaftsgut) und der Grund und Boden (= nichtabnutzbares Wirtschaftsgut) ertragsteuerrechtlich verschiedene Wirtschaftsgüter dar. Allerdings teilt der Grund und Boden eines bebauten Grundstücks in Bezug auf die Einordnung der zu unterschiedlichen Zwecken genutzten Gebäudeteile als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen sowie als Privatvermögen grundsätzlich das Schicksal des Gebäudes.

 

Rz. 361

Schulden, die mit Grundstücken oder Grundstücksteilen in sachlichem Zusammenhang stehen, sind, was ihre Einordnung als Betriebs- oder Privatschuld anbelangt, ertragsteuerrechtlich kongruent zur Einordnung des betreffenden Grundstücks oder Grundstücksteils zu klassifizieren.

 

Rz. 362

Wird das Grundstück in vollem Umfang für eigenbetriebliche Zwecke genutzt, stellen auch die damit wirtschaftlich (sachlich) zusammenhängenden Schulden zur Gänze ertragsteuerrechtlich negatives Betriebsvermögen dar und sind im Fall der Gewinnermittlung durch Betriebsvermögensvergleich in der Steuerbilanz zu passivieren. Entsprechendes gilt dann, wenn das Grundstück nur zum Teil eigenbetrieblichen Zwecken dient und im Übrigen vermietet ist und der vermietete Grundstücks- und Gebäudeteil vom Steuerpflichtigen als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt wurde.

Ist das Grundstück nur zum Teil als notwendiges und/oder gewillkürtes Betriebsvermögen anzusehen und gehört es zum anderen Teil, etwa weil letzterer privaten Wohnzwecken dient, zum Privatvermögen, so sind die mit dem (Gesamt-)Grundstück wirtschaftlich zusammenhängenden Verbindlichkeiten, wenn und soweit diese nicht ausnahmsweise in vollem Umfang dem als (notwendiges oder gewillkürtes) Betriebsvermögen zu qualifizierenden Grundstücksteil zuzuordnen sind, nur quotal als Betriebsschuld anzusehen.

 

Rz. 363

 

Beispiel 1:

Der bilanzierende Steuerpflichtige S betreibt im Erdgeschoss des ihm gehörenden bebauten Grundstücks eine Gastwirtschaft. Das erste Obergeschoss hat er zu fremdgewerblichen Zwecken an einen Makler und das zweite Obergeschoss zu fremden Wohnzwecken vermietet. Das Dachgeschoss des Hauses bewohnt S mit seiner Familie.

Von dem Gesamtwert des Gebäudes i.H.v. 2 Mio. EUR entfallen auf das Erdgeschoss (= notwendiges Betriebsvermögen) 600 000 EUR und auf das erste und zweite Obergeschoss, die von S als gewillkürtes Betriebsvermögen in seiner Steuerbilanz ausgewiesen wurden, zusammen 1 Mio. EUR. Der Wertanteil des selbst bewohnten Dachgeschosses beträgt folglich 400 000 EUR.

Von dem zur Finanzierung des Grundstückserwerbs aufgenommenen, noch mit 500 000 EUR valutierenden (Gesamt-)Darlehen stellt ein Bruchteil von 4/5 (1 600 000/2 000 000 EUR) = 400 000 EUR eine (von S zu passivierende) Betriebsschuld dar.

Hätte S das erste und das zweite Obergeschoss nicht als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt, so wären nur 3/10 (600 000/2 000 000 EUR) des Darlehens = 150 000 EUR als Betriebsschuld zu passivieren gewesen.

In bewertungsrechtlicher Hinsicht war bis zum 31.12.2008 ein Grundstück, das, losgelöst von dem Gewerbebetrieb, zum Grundvermögen gehört hätte, gem. § 99 Abs. 2 Satz 1 BewG a.F. dann in vollem Umfang als Betriebsgrundstück zu qualifizieren, wenn es "zu mehr als der Hälfte seines Werts dem Gewerbebetrieb" diente. Diente das in Rede stehende Grundstück hingegen nur zur Hälfte seines Werts oder zu einem geringeren Teil dem Gewerbebetrieb, so rechnete es zur Gänze zum Grundvermögen (§ 99 Abs. 2 Satz 2 BewG a.F.).

 

Rz. 364

 

Praxis-Beispie...

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