Gürsching/Stenger, Bewertun... / E. Bewertung von Grundstücken mit Ertragswertobjekten und eigengenutzten Industriegebäuden

Befinden sich auf ...

 

Rz. 289

Befinden sich auf einem Grundstück sowohl Gebäude oder Gebäudeteile, die nach dem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG) zu bewerten sind, als auch solche, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, erscheinen die gesetzlichen Regelungen, nach welcher Vorschrift die Bewertung durchzuführen ist, nicht eindeutig. Als mögliche Bewertungsverfahren kommen folgende Lösungsalternativen in Betracht:

  • einheitliche Bewertung nach dem Ertragswertverfahren,
  • einheitliche Bewertung nach § 147 BewG,
  • Mischverfahren aus Ertragswertverfahren für Wohnhäuser und Renditeobjekte sowie Bewertung nach § 147 BewG für eigengenutzte Industriebauten.
 

Rz. 290

Die Finanzverwaltung hatte sich zunächst für ein Mischverfahren ausgesprochen. Mit den ErbStR 2003 wird jedoch davon ausgegangen, dass ein Mischverfahren ausgeschlossen ist und stattdessen eine einheitliche Bewertung im Bilanzwertverfahren nach § 147 BewG vorzunehmen ist.

I. Einheitliches Ertragswertverfahren

 

Rz. 291

Ein einheitliches Ertragswertverfahren für ein in diesem Sinne "gemischt genutztes" Grundstück scheidet bereits deswegen aus, weil für die Gebäude oder Gebäudeteile, die nach § 147 BewG zu bewerten sind, keine übliche Miete vorliegt. Denn könnte für die Gebäude oder Gebäudeteile eine übliche Miete ermittelt werden, wäre § 147 BewG nicht anzuwenden.

II. Mischverfahren bis Ende 2002

Die Finanzverwaltung hat ...

 

Rz. 292

Die Finanzverwaltung hat sich in Rz. 5 der gleich lautenden Erlasse v. 16.6.1997 bei bebauten Grundstücken, deren Gebäude zum Teil nach dem Ertragswertverfahren und zum Teil nach § 147 BewG zu bewerten wären, für das Mischverfahren ausgesprochen. Mit den ErbStR 2003 ist die Finanzverwaltung von der Mischbewertung abgerückt.

Bei dem bis Ende 2002 angewandten Mischverfahren ergibt sich der Grundstückswert aus dem Wert des Grund und Bodens, ermittelt nach § 147 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 145 Abs. 3 BewG, dem ertragsteuerlichen Wert für die Gebäude oder Gebäudeteile, für die sich keine übliche Miete ermitteln lässt, und dem Ertragswert für die Gebäude oder Gebäudeteile, die entweder vermietet sind oder für die sich eine übliche Miete bestimmen lässt, gekürzt um den darin anteilig enthaltenen Wert des Grund und Bodens.

1. Ansatz des Grund und Bodens

 

Rz. 293

Der Wert des Grund und Bodens war unter Ansatz der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, ggf. unter Anpassung an die bauliche Nutzungsmöglichkeit des zu bewertenden Grundstücks, zu ermitteln.

 

Rz. 294

Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, war die durchschnittliche Miete, entweder abgeleitet aus der tatsächlich vereinbarten Miete oder der üblichen Miete, mit 12,5 zu vervielfachen und um eine Alterswertminderung zu kürzen (§ 146 Abs. 2 bis 4 BewG). Befand sich auf dem Grundstück ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken diente und nicht mehr als zwei Wohnungen enthielt, kam für dieses Gebäude kein Zuschlag i.H.v. 20 % nach § 146 Abs. 5 BewG in Betracht. Denn das Grundstück diente aufgrund der gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung der anderen Gebäude nicht ausschließlich Wohnzwecken. Die Finanzverwaltung verzichtete auf den Mindestwert als untersten Wert für eine Bewertung im Ertragswertverfahren. Dies ist darauf zurückzuführen, dass der Grund und Boden unter Ansatz des Bodenrichtwerts in den Grundstückswert einfließt.

2. Vermeidung der Doppelbewertung

 

Rz. 295

Da der Ertragswert sowohl den Boden- als auch den Gebäudewert umfasste, der Wert des Grund und Bodens unter Ansatz der gesamten Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts abzüglich 30 % angesetzt wurde, wäre es ohne eine Korrektur eines der beiden Werte zu einer Doppelerfassung des dem Ertragswertobjekt zuzurechnenden Grund und Bodens gekommen. Der in dem Ertragswert enthaltene Bodenwertanteil kann nur schätzungsweise bestimmt und herausgerechnet werden.

 

Rz. 296

Um eine Doppelerfassung des dem Ertragswertobjekt zuzurechnenden Grund und Bodens und der gesamten Grundstücksfläche, vervielfacht mit dem Bodenrichtwert vom 1.1.1996 abzüglich 30 % Abschlag, zu vermeiden, war der Ertragswert nach den gleich lautenden Erlassen v. 16.6.1997 um einen Bodenwertanteil i.H.v. 20 % zu kürzen. Diese Kürzung durfte nicht über den Wert des Grund und Bodens hinausgehen, der bei dem Mischverfahren gesondert angesetzt wird. Der nach Kürzung verbleibende Ertragswert wurde als Gebäudewertanteil für die Ertragswertobjekte berücksichtigt.

 

Rz. 297

Nach Rz. 5.3 der gleich lautenden Erlasse v. 16.6.1997 bestand für den Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) als den nach dem Mischverfahren ermittelten Grundstückswert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.

 

Rz. 298

Die Finanzverwaltung hat das Mischverfahren weitgehend in R 180 ErbStR 1999 übernommen. Allerdings waren zwei Änderungen gegenüber der bisherigen Darstellung unter Rz. 5 der gleich lautenden Erlasse v. 16.6.1997 zu beachten, die nach der allgemeinen Anwendungsvorschrift der ErbStR 1999 ab dem 1.1.1999 anzuwenden waren. Zum einen handelte es sich dabei um die Ermittlung des Bodenwertanteils bei Ertragswertobjekten und zum anderen um den Verzicht auf die Nachweismöglichkeit ei...

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