Gürsching/Stenger, Bewertun... / Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) ...
 

Rz. 58

Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11.1.2011 gibt Hinweise für die Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 10 ImmoWertV. Mit der Anwendung der Richtlinie sollen die Gutachterausschüsse in die Lage versetzt werden, die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherzustellen. Die Richtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, des Bundesministeriums der Finanzen, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände erarbeitet. Allerdings ist die BRW-RL für Gutachterausschüsse nicht verbindlich. Sie wird den Gutachterausschüssen lediglich "zur Anwendung empfohlen". Im Interesse der Einheitlichkeit und Praktikabilität dürfte davon auszugehen sein, dass sich die Gutachterausschüsse an der BRW-RL orientieren werden. Dies gilt insbesondere, weil die Bodenrichtwerte zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt beitragen sollen und in besonderem Maß der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt dienen. Letztlich sind die Bodenrichtwerte in der Praxis die entscheidende Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts (§ 16 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV) und dienen der steuerlichen Bewertung.

 

Rz. 59

Bodenrichtwerte sind, soweit die Länder keine häufigere Ermittlung vorgeschrieben haben, mindestens zum 31. Dezember eines jeden zweiten Kalenderjahres flächendeckend zu ermitteln. Dabei sind für die Bodenrichtwertermittlung die Daten der Kaufpreissammlung und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten, vor allem Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, zugrunde zu legen. Zweckdienliche sonstige Daten und Informationen sind unterstützend heranzuziehen. Dazu können z.B. gehören:

  • Geobasisdaten, z.B. Liegenschaftskarte und topographische Informationen,
  • Bauleitpläne, Satzungen nach § 34 Absatz 4 BauGB zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich, Landschaftspläne,
  • Schutzgebiete, z.B. nach Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht und Wasserrecht,
  • Erhaltungssatzungen (§ 172 BauGB),
  • städtebauliche Entwicklungskonzepte nach § 171b Absatz 2 BauGB,
  • Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
  • Daten über Art und Umfang der Erschließung,
  • Daten über die Abrechnung von Erschließungsbeiträgen und von anderen in Betracht kommenden Beiträgen und sonstigen Abgaben,
  • Informationen über Mieten,
  • Informationen über Pachten,
  • Bodengütekarten,
  • Ergebnisse der Bodenschätzung,
  • Ergebnisse örtlicher Ermittlungen (z.B. Passantenfrequenzzählungen),
  • Daten zur demografischen Entwicklung.

Für Zwecke der Bedarfsbewertung hat der Gesetzgeber die Ermittlung der Bodenrichtwerte für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1996 vorgeschrieben (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB; § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG).

 

Rz. 60

Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 ist nach § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG i.d.F. des JStG 2007 bei der Wertermittlung stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war.

Die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte sind den Finanzämtern mitzuteilen (§ 145 Abs. 3 Satz 2 BewG). Wann die Mitteilung zeitlich erfolgt, ist für den Wertansatz nicht entscheidend. Im Zweifel wird das Finanzamt den Bescheid nach § 165 AO vorläufig erteilen.

 

Beispiel

Zum 3.1.2008 wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2005 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m2 ermittelt. Der Gutachterausschuss stellt zum 31.12.2007 einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m2 fest. Dies erfolgt jedoch erst in seiner Sitzung im April 2008. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2008 mit.

Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m2 ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

 

Rz. 61

Mit § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG i.d.F. des JStG 2007 soll eine Besteuerungslücke geschlossen werden. Sofern für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung besteht, nach § 196 des Baugesetzbuchs einen Bodenrichtwert zu ermitteln, ist der Bodenwert vom Finanzamt aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen. Dies ergibt sich – die Zustimmung des Steuerzahlers vorausgesetzt – bereits aus dem Urteil des FG Düsseldorf v. 28.4.2005. Das FG hat bei einem Golfplatzgrundstück entschieden, dass das FG den Bodenrichtwert mit Zustimmung des Steuerpflichtigen schätzen kann, wenn der zuständige Gutachterausschuss einen aufgrund einer zutreffenden Wertermittlungsmethode ermittelten Bodenwert mitgeteilt hat. Ein Anspruch des FA auf Vertagung bis zur Ermittlung eines Bodenrichtwerts durch den Gutachterausschuss besteht unter diesen Umständen nicht.

 

Rz. 62

Einen Bodenrichtwert für Golfplatzgrundstücke hat der zuständige Gutachterausschuss nicht festgestellt...

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