Gürsching/Stenger, Bewertun... / Die bisherigen Erfahrungen ...
 

Rz. 84

Die bisherigen Erfahrungen mit den Bodenrichtwerten haben gezeigt, dass die Formel "Grundstückswert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 80 %" den gemeinen Wert in der Praxis allenfalls im Idealfall abbildet. Um eine Über- oder Unterbewertung der Grundstücke zu vermeiden, ist es erforderlich, den Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der Merkmale des zu bewertenden Grundstücks im Vergleich zu denen des Bodenrichtwertgrundstücks zu korrigieren.

 

Rz. 85

Demgegenüber vertritt das FG Nürnberg bereits im Urteil vom 27.1.2000 die Auffassung, dass eine Bindung an den vom Gutachterausschuss ermittelten und mitgeteilten Richtwert bestehe. Der Richtwert könne nur daraufhin überprüft werden, ob er für das zu bewertende Grundstück einen Richtwert i.S. von § 145 Abs. 3 Satz 1 und 2 BewG darstelle. Diese Überprüfung umfasse zum einen die Frage, ob der Richtwert rechtmäßig zustande gekommen sei, und zum anderen die Frage, ob seine Höhe nicht außerhalb jeder sachlichen Rechtfertigung liege oder grob und offensichtlich fehlerhaft sei. Das FG sieht in der generellen Anwendung der Bodenrichtwerte ohne Korrektur keine verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere im Hinblick auf die Nachprüfbarkeit von Verwaltungsentscheidungen (Art. 19 Abs. 4 GG), da es der Steuerpflichtige in der Hand habe, bei zu hohen Richtwerten den gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks nachzuweisen.

 

Rz. 86

Zwar ist dem Finanzgericht zuzugeben, dass die Fassung zur Bewertung unbebauter Grundstücke im Regierungsentwurf zum JStG 1997 klarer zum Ausdruck brachte, eine Schätzung des Werts unbebauter Grundstücke sei auf der Grundlage von Bodenrichtwerten unter Berücksichtigung der möglichen baulichen Nutzung vorzunehmen. Diese Formulierung war vor dem Hintergrund gewählt worden, dass der Bodenrichtwert sich in vielen Fällen nicht so bestimmen ließe, dass er für alle in dieser "lagetypischen Gegend" belegenen Grundstücke ohne Korrektur angewendet werden könne. An dieser Einschätzung hat sich auch durch die Gesetz gewordene Formulierung in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG nichts geändert. Nach Sinn und Zweck des Gesetzes darf die Formulierung "bestimmt sich ..." nicht als Bindung an die Bodenrichtwerte ausgelegt werden, sondern ist, wie es in R 161 Abs. 1 Satz 3 ErbStR zum Ausdruck kommt, vielmehr als ein Ableiten des Werts unter Berücksichtigung der lagetypischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks aus dem Bodenrichtwert zu verstehen. Dies gilt insbesondere für unbebaute, baureife Grundstücke. Dabei sind die lagetypischen Merkmale zu vergleichen, wie insbesondere das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, die sich in der Geschossflächenzahl, in der Anzahl der möglichen Geschosse, ggf. in der Grundstückstiefe und in der Grundstücksgröße ausdrücken kann, sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. Daher sprechen gewichtige Gründe für die Auffassung der Finanzverwaltung, dass Abweichungen gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück durch Vornahme von Wertkorrekturen auf den Bodenrichtwert zu berücksichtigen sind. Die OFD Hannover weist in der Verfügung v. 27.7.2000 darauf hin, dass die grundsätzlichen Feststellungen des FG Nürnberg nur für die Fälle gelten sollen, in denen die Merkmale der zu bewertenden Grundstücke mit den lagetypischen Merkmalen der Bodenrichtwertgrundstücke übereinstimmen. In besonderen Fällen, die in R 161 ErbStR 2003 angesprochen sind, soll es, so die OFD Hannover, weiterhin zu einer Korrektur des Bodenrichtwerts kommen. Auch das FG Nürnberg sieht in dem oa. Urteil Korrekturbedarf, wenn es sich um Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke handelt, das zu bewertende Grundstück jedoch erschließungsbeitragsfrei ist. Dann, so das Finanzgericht, müsse der mitgeteilte Bodenrichtwert wegen der vorgenommenen Erschließung erhöht werden. Hierzu sei auf die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Erschließungs- und Herstellungswerte zurückzugreifen. Das FG Nürnberg vermeidet jedoch in diesem Zusammenhang, von einer Korrektur des Bodenrichtwerts zu sprechen, sondern sieht in der Mitteilung des Bodenrichtwerts und des Zuschlags für Erschließungsmaßnahmen in der Summe einen Bodenrichtwert für erschließungsfreie Grundstücke.

 

Rz. 87

Die Beeinträchtigungen durch eine Erhaltungssatzung können bei summarischer Prüfung einen Abschlag nach § 145 Abs. 3 BewG rechtfertigen. Bei der Bewertung mit dem Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG ist der Wert nach § 145 Abs. 3 BewG zu bestimmen. Hiernach bestimmt sich der Wert nach dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert. Nach dem Beschluss des FG München vom 29.11.2002 existierte in der Streitsache für das zu bewertende Grundstück kein brauchbarer plausibler Bodenwert. Aus dem vorgelegten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist ersichtlich, dass der Gutachterausschuss nur Objekte ähnlichen Alters und ähnlicher Struktur angeben konnte, die nicht den erheblichen Beschränkungen der Erhaltungssatzung unterliegen und ...

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