Gürsching/Stenger, Bewertun... / C. Abgrenzung gegenüber dem Ertragswertverfahren

Eine Bewertung nach ...

 

Rz. 109

Eine Bewertung nach § 147 BewG kommt nur dann in Betracht, wenn für das zu bewertende Grundstück die übliche Miete anzusetzen wäre, diese jedoch nicht ermittelt werden kann. Bebaute Grundstücke, die im Bewertungsstichtag vermietet waren, sind nach § 146 Abs. 2 BewG unter Ansatz der Jahresmiete im Ertragswertverfahren zu bewerten; § 147 BewG scheidet in diesen Fällen von vornherein aus.

 

Rz. 110

Ist das bebaute Grundstück bei Bewertungsstichtagen vor dem 1.1.2007 von dem Grundstückseigentümer eigengenutzt oder unentgeltlich überlassen worden oder ist es an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers vermietet worden, ist § 146 BewG anzuwenden, wenn sich für dieses Grundstück eine übliche Miete ermitteln lässt. Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 tritt aufgrund der Änderung des § 146 Abs. 3 BewG an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, sowie für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat. Sofern die Voraussetzungen für den Ansatz der üblichen Miete bei einem nicht vermieteten Grundstück nicht erfüllt sind, erfolgt die Bewertung nach § 147 BewG.

 

Rz. 111

Bei einer Vermietung an Angehörige oder – vor dem 1.1.2007 – an Arbeitnehmer des Eigentümers wird das Finanzamt prüfen, ob sich aus der vereinbarten Miete eine übliche Miete ableiten lässt. Sollte dies möglich sein, wird das Grundstück im Ertragswertverfahren bewertet. Ist dagegen die vereinbarte Miete für die Ableitung der üblichen Miete ungeeignet und lässt sich auch ansonsten keine übliche Miete ermitteln, muss das Grundstück insgesamt nach § 147 BewG bewertet werden. Die Frage, ob eine vereinbarte Miete zur Ableitung der üblichen Miete herangezogen werden kann, dürfte nur unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls entschieden werden können. Aus der ertragsteuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses können für sich allein keine Rückschlüsse gezogen werden, ob der Nutzungsüberlassung eine adäquate Miete gegenübersteht.

 

Rz. 112

Ist ein Grundstück teils vermietet und teils eigengenutzt oder vergleichbar genutzt worden, ist für die Zeiten der "Nichtvermietung" die übliche Miete anzusetzen. Ist eine übliche Miete nicht bekannt oder lässt sie sich nur schwierig ermitteln, wird das Finanzamt versuchen, aus der vereinbarten Miete eine übliche Miete abzuleiten. Dies gilt insb. für Leerstandszeiten, aber auch für Zeiten der Eigennutzung.

 

Rz. 113

Christoffel/Geckle/Pahlke halten eine solche Mietableitung für fraglich, wenn es sich bei dem Vermietungsobjekt um ein Gebäude handelt, das zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, für Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter Einrichtungen dient. Eine solche Mietableitung dürfte möglich sein, wenn es sich um einen Mietvertrag unter fremden Dritten gehandelt hat und sich dieser Mietvertrag nur auf die Überlassung des Grundstücks beschränkt hat. Bei Überlassung an Angehörige sowie bei einer Gesamtverpachtung des Unternehmens mit Betriebsgrundstücken sind Zweifel angebracht, ob die vereinbarte Miete für sich allein für die Ableitung der üblichen Miete ausreicht.

 

Rz. 114– 115

Einstweilen frei.

I. Übliche Miete unter regionalen Gesichtspunkten

 

Rz. 116

Bei der Einheitsbewertung 1964 kommt es für die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken darauf an, dass für diese Gruppe von Geschäftsgrundstücken weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche geschätzt werden konnte (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 1. Alt. BewG).

 

Rz. 117

Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist bei der Einheitsbewertung nur dann durchzuführen, wenn aus einer repräsentativen Zahl vermieteter Geschäftsgrundstücke gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung eine Miete nach den Verhältnissen vom 1.1.1964 abgeleitet werden konnte. Die Vermietungsfälle mussten über das Bundesgebiet so verteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren durchzuführen. Ansonsten ist davon auszugehen, dass diese Gruppe von Geschäftsgrundstücken bei der Bestimmung des Vervielfältigers nicht berücksichtigt worden ist. Durch das Abstellen auf die Vermietung im gesamten Bundesgebiet sollte auch ein Wechsel der Bewertungsmethode von Finanzamtsbezirk zu Finanzamtsbezirk mit Blick auf den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG ausgeschlossen werden. Dies hat dazu geführt, dass in Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr die Gruppen von Geschäftsgrundstücken genannt sind, die stets im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

 

Rz. 118

Bei der ab 1996 geltenden Bedarfsbewertung von Grundstücken ist die Argumentation für eine bundesweit flächendeckend vorhandene übliche Miete nicht übernommen worden. Die Bewertung basiert bei Durchführung des Ertragswertverfahrens auf dem Vervielfältiger von 12,5, der vom Gesetzgeber rein rechnerisch durch Rückgriff auf den Jahreszins festverzinslicher Anleih...

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