Gürsching/Stenger, Bewertun... / B. Wirtschaftliche Einheit

I. Verkehrsauffassung maßgebend

 

Rz. 84

Die Frage, was zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehört, das nach § 147 BewG zu bewerten ist, richtet sich nach § 138 Abs. 3 i.V.m. § 70 und § 2 BewG. Danach bildet das Grundstück die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 70 Abs. 1 BewG). Dabei deckt sich der Begriff "Grundstück" nicht mit dem Begriff des Grundstücks i.S. des bürgerlichen Rechts. Maßgebend ist für die Grundstücksbewertung das, was nach § 2 BewG als wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung anzusehen ist. Die Verkehrsanschauung kann dabei nicht als starres Instrumentarium angesehen werden, sondern sie ist etwas, was sich ständig nach den Gepflogenheiten auf dem Grundstücksmarkt weiterentwickelt.

 

Rz. 85

Die Finanzverwaltung vertritt hierzu folgende Auffassung:

  • Die wirtschaftliche Einheit eines Gewerbegrundstücks oder eines sonstigen Grundstücks umfasst regelmäßig den Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, insb. Wege- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. Der Umstand, dass die Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken genutzt werden, steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht entgegen. Nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören.
 

Rz. 86

  • Zum Grund und Boden gehören die im räumlichen Zusammenhang stehenden bebauten und unbebauten Flächen. Demnach sind auch die unbebauten Flächen zwischen Fabrikgebäuden sowie Lagerflächen, die innerhalb des Fabrikgeländes liegen, der wirtschaftlichen Einheit des zu bewertenden Grundstücks zuzurechnen.
 

Rz. 87

  • Die räumliche Trennung von Flächen steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich entgegen. Grundstücke, die räumlich getrennt liegen, können nicht deshalb zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, weil sie zu demselben Gewerbebetrieb gehören. Sind die Flächen eines Gewerbebetriebs durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt, können sie regelmäßig nicht als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden. Hiervon kann jedoch in den Fällen abgewichen werden, in denen nach der Verkehrsauffassung (§ 2 BewG) wegen der örtlichen Gewohnheit und der tatsächlichen Nutzung eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Art besteht, dass sich die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit für einen Außenstehenden aufdrängt (z.B. bei Verbindung von räumlich getrennt liegenden Produktionsstätten durch einen Tunnel oder eine Brücke).
 

Rz. 88

  • Vorrats- und Erweiterungsgelände, das im Bewertungsstichtag noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zusammen mit der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks zu bewerten. Dies gilt umso mehr für die Fälle, in denen nach den Verhältnissen vom Bewertungsstichtag eine Veräußerung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes wahrscheinlich ist. Steht dagegen die künftige Bebauung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes durch den Betrieb fest, oder sind diese Flächen durch eine Umzäunung in das Fabrikgelände einbezogen, so ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen.
 

Rz. 89

  • Befindet sich auf einem Grundstück neben den Produktionsgebäuden auch das Wohnhaus des Betriebsinhabers, ist regelmäßig von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen. Hier kommt es entscheidend auf das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht als Ausdruck der örtlichen Gewohnheit an, wonach das Grundstück regelmäßig nur als Ganzes veräußert werden kann. Diese Grundsätze sind auch bei der Frage zu beachten, ob Wohngebäude für Betriebsangehörige in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind.

II. Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit beim Bilanzverfahren

In Rz. 57 der ...

 

Rz. 90

In Rz. 57 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007 sowie R 178 ErbStR 2003 sind – abgesehen von den allgemeinen Grundsätzen – zwei für die Praxis bedeutsame Fälle angesprochen, und zwar der Fall, in dem Vorrats- und Erweiterungsgelände vorliegt, und der Fall, in dem sich auf einem Gewerbegrundstück ein Wohnhaus befindet. In beiden Fällen kommt der Frage, was zu einer wirtschaftlichen Einheit rechnet, eine erhebliche Bedeutung für die Bewertung des Grundstücks zu.

1. Vorrats- und Erweiterungsgelände

 

Rz. 91

Ist das Vorrats- und Erweiterungsgelände als wirtschaftliche Einheit "unbebautes Grundstück" neben dem Gewerbegrundstück zu bewerten, so hat dies zur Folge, dass bei der Bewertung dieser Flächen lediglich ein Abschlag von 20 % vom Ausgangswert "Grundstücksfläche × Bodenrichtwert" vorgenommen wird (§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG). Gehört dagegen das Vorrats- und Erweiterungsgelände zur wirtschaftlichen Einheit "Gewerbegrundstück", so ist bei der Bewertung des Grund und Bodens ein Abschlag von 30 % vorzunehmen, und zwar auch für das Vorrats- und Erweiterungsgelände.

 

Rz. 92

Zu der Frage, ob das Vorrats- und Erweiterungsgelände in die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks einzubeziehen ist, vertritt die Finanzverwaltung weiterhin folgende Auffassung. Vorrats- und Erweiterungsgelände, das im Bewertungsstichtag noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zus...

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