Gürsching/Stenger, Bewertun... / b) Tatbestand
 

Rz. 41

Das Sachwertverfahren ist vielmehr nur dann anzuwenden, wenn für den weitaus überwiegenden Teil einer bestimmten Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine Jahresrohmiete überhaupt nicht ermittelt oder geschätzt werden kann.

Gleichwohl ist § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht eng anzulegen. Nach der Rechtsprechung des BFH kommt es für die Frage, ob das Grundstück zu einer Gruppe gehört, die nach dem Sachwertverfahren zu bewerten ist, entscheidend darauf an,

  • ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Diese Zahl muss so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist.
  • Die Vermietungsfälle müssen zudem über das Bundesgebiet so erteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren eigenverantwortlich durchzuführen.

Ist dieser Sachverhalt nicht erfüllt, so fehlt es an einer Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens, da sich die Verhältnisse dieser Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens (z.B. Vervielfältiger) nicht ausgewirkt haben. Aus diesem Grund kann die Bewertung im Sachwertverfahren in den Fällen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht mit dem Hinweis ausgeschlossen werden, die übliche Miete lasse sich in der Höhe der Kostenmiete ermitteln.

Ebenso wenig kann die Bewertung im Sachwertverfahren allein mit der Begründung verneint werden, es sei rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresrohmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist.

Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die, wie etwa der Firmenwert (Geschäftswert) oder Betriebsvorrichtungen, nicht zum Grundstück i.S.d. Bewertungsrechts gehören.

Nach diesen Grundsätzen muss die jeweilige Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG aus der Bewertung im Ertragsverfahren ausgenommen ist, anhand von Merkmalen bestimmt werden, die sich aus den Verhältnissen des gesamten räumlichen Anwendungsbereichs des BewG ergeben; ein Wechsel von Finanzamtsbezirk zu Finanzamtsbezirk ist schon mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) ausgeschlossen.

Deshalb können Grundstücke, die einer im Sachwertverfahren zu bewertenden Gruppe von Geschäftsgrundstücken angehören, auch dann nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden, wenn sie im Einzelfall vermietet oder verpachtet sind. Bei dieser Rechtslage kann das Finanzamt, das die Bewertung durchzuführen hat, die für die Abgrenzung der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren vom Sachwertverfahren erforderlichen Feststellungen nicht eigenverantwortlich treffen. Hier besteht rechtlich eine Lücke, die zweckmäßigerweise durch eine entsprechende Rechtsverordnung auszufüllen gewesen wäre. Die Bundesregierung hat die erforderlichen Ergänzungen indes durch eine allgemein Verwaltungsweisung gemäß Art. 108 Abs. 7 GG in Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewRGr vorgenommen.

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