Gürsching/Stenger, Bewertun... / b) Besondere Gestaltung

aa) Auslegung des Begriffs "besondere Gestaltung"

 

Rz. 23

Was unter "besonderer Gestaltung" zu verstehen ist, umschreibt das Gesetz nicht. Es handelt sich um einen sog. Typusbegriff, nicht um einen definitorischen Begriff. Es liegt zugleich ein unbestimmter Rechtsbegriff vor, der der Ausdeutung und Konkretisierung durch die Rechtsprechung bedarf. Für die Auslegung des Begriffs "besondere Gestaltung" ist der Zweck des Gesetzes maßgebend:

Im Sachwertverfahren sollen nur solche Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet werden, bei denen eine dem Wert des Grundstücks i.S.d. § 9 BewG entsprechende Miete nicht – auch nicht im Schätzungswege – ermittelt werden kann, weil andere wertbildende Faktoren eine Rolle spielen.

 

Rz. 24

Nach den BewRGr (Abschn. 16 Abs. 3) liegt eine besondere Gestaltung vor allem dann vor, wenn das Gebäude wegen

  • der Größe der Wohnfläche,
  • der Form oder der Anordnung der Wohnräume oder
  • in anderer Weise so stark von der üblichen Gestaltung abweicht,

dass im Falle einer Vermietung eine dem Wert des Grundstücks angemessene Miete nicht erzielt werden könnte.

 

Rz. 25

Die besondere Gestaltung muss sich aber nicht allein aus der äußeren oder inneren architektonischen Anlage des Hauses, wie der Größe der Wohnfläche oder der Form der Anordnung der Wohnräume, ergeben.

Sie kann auch

  • in der Gestaltung des Grund und Bodens begründet sein, wie z.B. in der Größe der Grundstücksfläche oder in der Anlage der unbebauten Fläche; denn die Begriffe "Einfamilienhaus" und "Zweifamilienhaus" beziehen sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auf das ganze Grundstück, d.h. auf die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Hierzu führt die BFH-Entscheidung v. 23.7.1971 Folgendes aus:

"Die Bezeichnung "Einfamilienhäuser" im Sinn des § 76 BewG bezieht sich nämlich nicht nur auf das Gebäude, das auf einem Grundstück errichtet ist, sondern auf das ganze Grundstück im Sinn des Bewertungsrechts, d.h. auf die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (§ 70 Abs. 1 BewG). Dies ergibt sich daraus, dass das BewG mit ‚Einfamilienhäuser‘ eine Art der bebauten Grundstücke bezeichnet (§§ 74, 75 BewG). Zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens gehören aber grundsätzlich der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Wenn nun § 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG vorschreibt, dass das Sachwertverfahren für die Bewertung von ‚Einfamilienhäusern‘ anzuwenden sei, die sich durch besondere ‚Gestaltung‘ von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden ‚Einfamilienhäusern‘ wesentlich unterscheiden, so entspricht es dem Wortsinn dieser Vorschrift, dass sich die besondere Gestaltung auf alle Bestandteile einer wirtschaftlichen Einheit beziehen kann, die das BewG als ‚Einfamilienhäuser‘ bezeichnet. Das bedeutet aber, dass die zur Bewertung im Sachwertverfahren führende besondere Gestaltung sich auch aus der Gestaltung des Grund und Bodens, wie z.B. aus der Größe der Grundstücksfläche oder der Anlage der unbebauten Fläche ergeben kann. Dabei kann die besondere Gestaltung der Grundstücksfläche allein oder im Zusammenwirken mit der besonderen Gestaltung oder der besonderen Ausstattung des Gebäudes oder der Außenanlagen zu einer wesentlichen Abweichung von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern führen."

 

Rz. 26

Ob eine "besondere Gestaltung" vorliegt, die sich auf den Grundstückswert auswirkt, ist anhand objektiver Kriterien zu bestimmen. Es kommt daher nicht auf die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers, z.B. auf die Zahl der in der Wohnung untergebrachten Familienmitglieder, an. Es sind die Bewertungsgrundsätze des § 9 BewG anzuwenden. Nach § 9 Abs. 2 Satz 3 sind aber die persönlichen Verhältnisse bei der Ermittlung der Werte gerade nicht zu berücksichtigen. Zu den persönlichen Verhältnissen gehört die Zahl der Familienmitglieder oder auch ein aus anderen Gründen gesteigerter Platzbedarf. Sie sind daher weder im Ertragswertverfahren noch im Sachwertverfahren zu berücksichtigen.

Entscheidend ist vielmehr, ob es eine hinreichend große Zahl vergleichbarer vermieteter Objekte gibt, aus denen sich die üblicherweise gezahlte Miete ableiten lässt.

Diese – grundsätzlich für alle Bewertungen – anzustellenden Überlegungen sind insbesondere zutreffend, seit die Einheitswerte des Grundvermögens nur noch für die Grundsteuer Bedeutung haben, da bei der Grundsteuer als Realsteuern eine Berücksichtigung der Familienverhältnisse ohnehin nicht in Betracht kommt.

 

Rz. 27

Der Begriff "besondere Gestaltung" unterliegt ebenso wie die "besondere Ausstattung" (dazu s. unten) einem gewissen Wandel, da sich die Wohnvorstellungen und Wohnverhältnisse im Laufe der Zeit – insbesondere im Hinblick auf den nunmehr über 40 Jahre zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt – verändert haben. Maßgebend sind aber für eine "besondere Gestaltung" nach § 27 BewG die Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt, mithin 1.1.1964 (vgl. Anm. 33).

bb) Einzelfälle

Größe der Wohnfläche

 

Rz. 28

In dem Urteil v. 12.2.1986 hat der BFH die ...

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