Gürsching/Stenger, Bewertun... / a) Überblick
 

Rz. 7

Nach § 9 Abs. 1 BewG ist für die Bewertung grundsätzlich der gemeine Wert zugrunde zu legen. Auf den ersten Blick liegt es daher nahe, bei der Ermittlung des Einheitswerts bebauter Grundstücke nur ein Bewertungsverfahren anzuwenden, um nicht Ungleichbehandlungen zu produzieren. Aufgrund von Probeberechnungen, die im Zusammenhang mit dem Bewertungsänderungsgesetz 1965 angestellt wurden, kam man aber zu dem Ergebnis, dass aufgrund der unterschiedlichen Merkmale der einzelnen Grundstücksarten eine einheitliche Bewertung nicht zu sachgerechten Ergebnissen führt. In der amtlichen Begründung zum Entwurf des BewG-ÄndG heißt es hierzu im Teil I, Allgemeines, unter 6.:

"Es hat sich – bei den Probebewertungen – herausgestellt, dass die Anwendung eines einheitlichen Verfahrens nicht möglich ist, weil die charakteristischen Merkmale, die den Wert eines Grundstücks bestimmen, bei den einzelnen Grundstücksarten unterschiedlich sind. So richtet sich der Wert der Grundstücke mit regelmäßigem Ertrag, wie beispielsweise der der Mietwohngrundstücke, in erster Linie nach dem Reinertrag. Dagegen tritt bei Fabrikgrundstücken und bei anderen Geschäftsgrundstücken besonderer Art sowie bei den ‚sonstigen‘ bebauten Grundstücken ein gesonderter Grundstücksertrag entweder gar nicht oder nur unvollkommen oder undeutlich in Erscheinung. Bei diesen Grundstücksgruppen ist in erster Linie ein nach den Herstellungskosten errechneter Sachwert wertbestimmend. Mit der einheitlichen Anwendung eines nur für eine bestimmte Grundstücksgruppe zutreffenden Verfahrens auch auf eine andere Gruppe, deren Grundstückswerte nach anderen Gesichtspunkten gebildet werden, würden wesensfremde oder sogar unrichtige Bewertungselemente den Wert bestimmen. Dies würde die Gleichmäßigkeit der Bewertung eher in Frage stellen als die gesonderte Anwendung eines nur für die jeweilige Grundstücksgruppe zutreffenden Verfahrens. Zudem wäre die Ermittlung eines Mietertrags, z.B. bei eigengenutzten Fabrikgrundstücken, kaum möglich. Die nach den Erkenntnissen der modernen Grundstücksbewertung nebeneinander in Betracht kommenden Verfahren beruhen folglich auch in Zukunft auf der Wertermittlung entweder nach dem Grundstücksertrag, der allerdings ein Grundstücksreinertrag ist, oder nach den Herstellungskosten."

  • Daher sehen das BewG 1965 und 1991 im Grundsatz zu Recht die Bewertung im Ertragswertverfahren nur bei solchen Grundstücken vor, die regelmäßig Mieterträge erbringen (ertragbringende Grundstücke);
  • Das Sachwertverfahren dagegen ist für die Grundstücke vorgeschrieben, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann, die Mietefür den Grundstückseigentümer nicht die entscheidende Rolle spielt und deshalb auch bei einem Verkauf bei der Kaufpreisbildung nicht von ausschlaggebender Bedeutung ist.

Diese Zweigleisigkeit der Bewertungsmethode ist mangels zutreffender Ermittlung eines Rohertrags für sämtliche bebauten Grundstücke nicht nur eine technische Notwendigkeit, sondern auch deshalb erforderlich, weil nur auf diese Weise die Eigenart der einzelnen Grundstücksarten bzw. Grundstücksgruppen berücksichtigt und so ein zutreffendes Ergebnis gefunden werden kann. Das Ziel, den gemeinen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, wird aber alleine schon deshalb verfehlt, weil noch heute auf die Wertverhältnisse von 1964 abgestellt wird.

Das Bundesverfassungsgericht hat daher § 76 BewG mit einer Reihe anderer bewertungsrechtlicher Vorschriften für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber aufgegeben, bis 31.12.2019 eine Neuregelung zu schaffen. Bis dahin sind für die Grundstücksbewertung das Ertragswert- und das Sachwertverfahren in der bisherigen Fassung anzuwenden

 

Rz. 8

Das Ertragswertverfahren, wie es in den §§ 78 ff. BewG gestaltet worden ist, gleicht zwar in seiner äußeren Form – Jahresrohmiete × Vervielfältiger (§ 78 BewG) – dem bei der Hauptfeststellung 1935 angewendeten Rohmietenverfahren. Das Ertragswertverfahren ist jedoch ein typisiertes Reinertragsverfahren und unterscheidet sich doch wesentlich vom Rohmietenverfahren (Einzelheiten s. § 78 BewG Anm. 7).

 

Rz. 9

Beim Sachwertverfahren, das schon bei der Hauptfeststellung 1935 in Gestalt des sog. Weil’schen Verfahrens angewendet wurde, ist Ausgangswert der Sachwert für die einzelne zu bewertende wirtschaftliche Einheit. Dieser Ausgangswert setzt sich zusammen aus dem Boden – (§ 84 BewG) und Gebäudewert (§ 85 BewG) sowie dem Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG). Der Wert dieser drei Grundstücksteile wird jeweils gesondert ermittelt. Die Summe hieraus ergibt den Ausgangswert (§ 83 BewG). Dieser ist durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 90 BewG). Einzelheiten s. Vorbemerkungen zu den §§ 83 bis 90 BewG, Vor § 83 BewG.

 

Rz. 10

Einstweilen frei.

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