Gürsching/Stenger, Bewertun... / A. Entstehung und Bedeutung der Vorschrift
 

Rz. 1

§ 145 BewG regelt neben der Bewertung von unbebauten Grundstücken auch die Frage, wann Grundstücke zu dieser Grundstücksart gehören.

Die Vorschrift ist mit dem JStG 1997 eingeführt worden. Mit dem JStG 2007 ist § 145 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 geändert worden. Damit ist die Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse zum 1.1.1996 weggefallen und eine Bewertung mit dem aktuellen Bodenrichtwert eingeführt worden. Mit dem BeitrRLUmsG ist § 145 BewG für Bewertungsstichtage nach dem 13.12.2011 erneut geändert worden (vgl. Anm. 4). Für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 war § 145 BewG in der nachstehenden Fassung anzuwenden:

„(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden oder zur Nutzung vorgesehene Gebäude im Bau befindlich sind. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Im Bau befindlich ist ein Gebäude, wenn auf dem Grundstück Abgrabungen begonnen worden sind oder Baustoffe eingebracht worden sind, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 vom Hundert des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach ihrer Fläche und den um 20 vom Hundert ermäßigten Bodenrichtwerten (§ 196 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986, BGBl. I S. 2253, das zuletzt durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996, BGBl. I S. 2049, geändert worden ist). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch auf den 1. Januar 1996 zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert des unbebauten Grundstücks niedriger als der nach Satz 1 ermittelte Wert ist, ist der gemeine Wert festzustellen.”

 

Rz. 2

Die vorstehende Fassung des § 145 BewG geht in Abs. 3 grundsätzlich von einer engen Bindung an die Bodenrichtwerte aus, auch wenn sich der Wert unbebauter Grundstücke lediglich nach ihrer Fläche und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert "bestimmen" soll (vgl. hierzu auch Anm. 86). Die Vorschrift erwies sich dennoch als problematisch, z.B. bei Rohbaulandflächen. In diesen Fällen traf den Gutachterausschuss bereits nach dem Baugesetzbuch keine Verpflichtung zur Ermittlung von Bodenrichtwerten. Deshalb musste eine Lösung gefunden werden, wie die Finanzverwaltung zu einem Wertansatz gelangt. Mit R 160 Abs. 2 Sätze 1 und 7 ErbStR 2003 wurde festgelegt, anstelle eines Bodenrichtwerts von Pauschalansätzen (25 %, 50 %, 75 %) vergleichbarer Flächen auszugehen. Diese Entscheidung erschien zunächst nachvollziehbar, weil dadurch vermieden wurde, den Gutachterausschuss für bloße steuerliche Zwecke in einen Ermittlungszwang zu drängen, der ohne die nach § 196 Abs. 1 BauGB zulässigen "ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung" nicht bestanden hätte.

 

Rz. 3

Der BFH sah mit Urteil vom 25.8.2010 für diese pauschale Regelung keine Rechtsgrundlage, weil § 145 Abs. 3 BewG den Ansatz des "Bodenrichtwerts" vorschreibt. Mit dem Urteil betonte der BFH, der Gutachterausschuss könne sich seiner Verpflichtung, für jedes Gemeindegebiet einen Bodenrichtwert zu ermitteln und ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten nachzukommen, nicht mit dem Hinweis darauf entziehen, die Ermittlung sei nicht möglich. Dennoch zeigte sich in der Praxis, dass die Gutachterausschüsse aus unterschiedlichen Gründen nicht in allen Fällen Bodenrichtwerte ermitteln bzw. ermitteln können; nachvollziehbar erscheint dies insbesondere bei fehlenden Verkäufen eines stagnierenden Grundstücksmarkts. Somit zeichneten sich Besteuerungslücken ab, sobald vom Gutachterausschuss kein regulärer Bodenrichtwert ermittelt wurde: Einerseits steht dem Finanzamt kein (regulärer) Bodenrichtwert zur Verfügung, weil der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert ermittelt hat. Andererseits ist das Finanzamt daran gehindert, einen Bodenwert aus den Werten für vergleichbare Flächen abzuleiten, weil nach den Vorgaben des BFH die Ermittlung eines Bodenrichtwerts zwingend ist.

 

Rz. 4

Deshalb wurde § 145 Abs. 3 BewG mit dem JStG 2007 für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 wie folgt geändert:

"(3) 1Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). 2Die B...

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