Gürsching/Stenger, Bewertun... / 8. Weitere wertbeeinflussende Merkmale
 

Rz. 128

Weitere wertbeeinflussende Merkmale, die den Bodenrichtwert mitbestimmen, sind die Art der baulichen Nutzung sowie die Bauweise. Meist ist die Bodenrichtwertzone so geschnitten, dass hierfür nur eine Art der baulichen Nutzung in Betracht kommt. Sollte dies ausnahmsweise nicht der Fall sein, muss die Art der baulichen Nutzung ebenfalls als Wertkorrektur berücksichtigt werden. Davon geht auch die Finanzverwaltung aus. In Tz. 40 Abs. 1 Satz 4 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007 heißt es: "Lagetypische Merkmale sind insbesondere das Maß der zulässigen baulichen Nutzung ...". Auch die Bauweise, wenn sie für den Bodenrichtwert wertbestimmend war und gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann zu einer Korrektur des Bodenrichtwerts führen.

 

Rz. 129

Andere wertbeeinflussende Merkmale, die auf den Bodenrichtwert als durchschnittlichen lagetypischen Wert keinen Einfluss haben, wie z.B. die Ecklage, die Oberflächenbeschaffenheit oder die Beschaffenheit des Baugrundes, bleiben bei der Ableitung des Werts für das zu bewertende Grundstück unberücksichtigt. Dies gilt auch für den Zuschnitt eines Grundstücks. Sollte der ungünstige Zuschnitt eines Grundstücks zu einem Verkehrswert führen, der unter dem Steuerwert nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG liegt, hat der Steuerpflichtige nach § 138 Abs. 4 BewG die Möglichkeit, diesen niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten oder einen stichtagsnahen Kaufpreis nachzuweisen.

 

Rz. 130

Befinden sich auf dem Grundstück Außenanlagen, sind diese nicht werterhöhend zu berücksichtigen. Dies gilt selbst dann, wenn für die auf dem Grundstück vorhandenen Außenanlagen eine Miete gezahlt wird. Denn auch hier richtet sich die Bewertung nach § 145 Abs. 3 BewG, der die Einbeziehung einer Miete nicht vorsieht. Trotz dieser "Nichterfassung" im Grundstückswert gehören die Außenanlagen nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG zu der wirtschaftlichen Einheit "Grundstück". Demzufolge dürfen sie bei der Ermittlung des Betriebsvermögens, auch wenn sie in der Steuerbilanz gesondert ausgewiesen sind, nicht angesetzt werden. Durch den Grundstückswert ist dieser Bilanzposten abgegolten, auch wenn er dort betragsmäßig nicht in Erscheinung tritt.

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