Gürsching/Stenger, Bewertun... / 7. Sachwertverfahren im Beitrittsgebiet auf den 1.1.1935
 

Rz. 50

Im Beitrittsgebiet werden Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren unter Ansatz des Bodenwerts, des Gebäudewerts und ggf. des Werts der Außenanlagen bewertet. Für den Bodenwert kommt es auf den Bodenpreis vom 1.1.1935 an. Der Wert des Gebäudes ergibt sich aus dem umbauten Raum und dem Raummeterpreis nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1935. Der Raummeterpreis richtet sich nach der jeweiligen Ausstattungsstufe. Für Garagen werden Festwerte angesetzt. Der Gebäudenormalherstellungswert ist bei Gebäuden, die vor 1935 errichtet worden sind, um eine Alterswertminderung zu kürzen. Darüber hinaus sind Abschläge insb. wegen des schlechten baulichen Zustands des Einfamilienhauses, wegen Schadensgefahren oder wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch und Gerüche zu berücksichtigen. Die Alterswertminderung darf zusammen mit den Abschlägen nicht über 60 % des Gebäudenormalherstellungswerts hinausgehen. Besonderheiten sind bei Durchführung einer durchgreifenden Renovierung, bei nicht behebbaren Baumängeln und Bauschäden sowie bei der Notwendigkeit baldigen Abbruchs zu beachten. Übliche Außenanlagen sind durch den Ansatz des Bodenpreises und des Gebäudewerts abgegolten. Nur ungewöhnliche Außenanlagen, wie z.B. ein Schwimmbecken, sind gesondert zu bewerten. Der Ausgangswert aus Boden- und Gebäudewert, ggf. erhöht um den Wert der Außenanlagen, ist auf einen durch Hundert ohne Rest teilbaren DM-Betrag abzurunden; das Ergebnis stellt den Einheitswert auf den 1.1.1935 dar.

 

Rz. 50.1

Ebenfalls im Sachwertverfahren bewertet werden Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Lediglich im Gebiet des Landesfinanzamts Berlin und im Gebiet des Landesfinanzamts Nordmark ist der Einheitswert für bestimmte Geschäftsgrundstücke im Jahresrohmietenverfahren zu ermitteln. Bei der Bewertung der Geschäftsgrundstücke und der sonstigen bebauten Grundstücke im Sachwertverfahren sind der Bodenwert einschließlich des Werts der Außenanlagen und der Gebäudewert getrennt zu ermitteln.

 

Rz. 50.2

Die Entscheidung des BVerfG vom 18.4.2018 betrifft nur die Einheitsbewertung in den alten Ländern. Von der Entscheidung sind die Regelungen in den neuen Ländern nicht betroffen. Dennoch ist zurzeit davon auszugehen, dass die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer auch für die neuen Länder neu geregelt wird.

 

Rz. 51

Als Bodenwert ist der Wert für ein vergleichbares unbebautes Grundstück anzusetzen, wobei die Wertverhältnisse vom 1.1.1935 hierfür maßgebend sind. Soweit durchschnittliche Werte für eine Gegend, eine Straße oder einen Straßenabschnitt vorliegen, sind diese im Einzelfall an die besonderen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks anzupassen. Durch den Ansatz des Bodenwerts sind grundsätzlich die auf dem Grundstück befindlichen Außenanlagen abgegolten. Nur dann, wenn der Wert der üblichen Außenanlagen für den Grundstückswert von einigem Gewicht ist oder wenn es sich um aufwändige bzw. für die Grundstückgruppe unübliche Außenanlagen handelt, sind diese zusätzlich zu erfassen. Der Wertansatz ist aus den Normalherstellungskosten des Jahres 1935 abzüglich Alterswertminderung abzuleiten.

 

Rz. 52

Für den Gebäudewert kommt es auf den Gebäudenormalherstellungswert an, der sich aus dem umbauten Raum und den durchschnittlichen Raummeterpreisen nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1935 berechnet. Die Höhe der Raummeterpreise ist von der Ausstattungsgüte des Gebäudes abhängig. Besteht das Gebäude aus mehr als fünf Geschossen, so ist ein "Hochhauszuschlag" vorzunehmen, der sich nach der Anzahl der Mehrgeschosse richtet. Der Gebäudenormalherstellungswert ist insb. wegen des schlechten baulichen Zustands, wegen Berg-, Rauch-, Wasser- und Erschütterungsschäden, wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigungen durch Lärm und Gerüche sowie wegen Altlasten zu ermäßigen. Die Abschläge dürfen nicht über 60 % des Gebäudenormalherstellungswerts hinausgehen. Der um die Abschläge gekürzte Gebäudenormalherstellungswert ist um eine Alterswertminderung zu kürzen, wenn das Gebäude vor dem 1.1.1935 errichtet worden ist. Auch für die Alterswertminderung gilt die Begrenzung auf den Restwert von 40 % des Gebäudenormalherstellungswerts. Weist das Gebäude nicht behebbare Baumängel oder Bauschäden auf, die zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen, so ist dies durch eine Ermäßigung zu berücksichtigen, wobei auch hier die Begrenzung auf insgesamt 60 % des Gebäudenormalherstellungswerts zu beachten ist. Lediglich bei einer unbedingten Abbruchverpflichtung sowie bei einer wirtschaftlichen Überalterung des Gebäudes dürfen die vorzunehmenden Abschläge über den ansonsten festgeschriebenen Restwert von 40 % des Gebäudenormalherstellungswerts hinausgehen. Ein Sonderabschlag i.H.v. 20 % ist für stillliegende Fabriken zu berücksichtigen.

 

Rz. 53

Der Bodenwert, ggf. erhöht um den Wert der Außenanlagen, und der Gebäudewert ergeben zusammen – nach Abrundung auf einen durch Hundert ohne Rest teilbaren DM-Betrag – den Einheitswert auf den 1.1.1935.

 

Rz. 54– 55

Einstweilen f...

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