Gürsching/Stenger, Bewertun... / 4. Ermäßigungen bzw. Erhöhungen des nach dem Raummeterpreis errechneten Wertes

a) Abschläge

aa) Abschlag für fehlende Außenwände

 

Rz. 431

Nach Anlage 14 Teil B Nr. 5 BewRGr beträgt der Abschlag für fehlende Außenwände je Quadratmeter Wandfläche

 
    DM/m 2
bei den Gebäudeklassen 2.21 und 2.23 13,30
bei den Gebäudeklassen 2.31 bis 2.34,  
  2.51 bis 2.54  
  und 2.61 20,00
bei den Gebäudeklassen 2.35 bis 2.44,  
  2.55 bis 2.58  
  sowie 2.62 24,00
 

Rz. 432

Ein solcher Abschlag kann m.E. auch bei Gebäuden anderer als der in Anlage 14 Teil B Nr. 5 BewRGr erwähnten Gebäudeklassen in Betracht kommen. Dies wird stets dann der Fall sein, wenn beim Bau eines neuen Gebäudes die Wand eines bereits bestehenden Gebäudes einbezogen wird und es dadurch zu einer Ersparnis kommt, die nicht durch zusätzliche Mehrkosten wieder ausgeglichen wird.

 

Rz. 433

Die dazu abweichende Auffassung der Finanzverwaltung, wonach ein Abschlag für den Fall nicht in Betracht kommen soll, wenn mehrere Gebäude nebeneinander gebaut werden und dadurch im Verhältnis zu freistehenden Gebäuden eine Außenwand eingespart wird, kann nicht zugestimmt werden. Nach Abschn. 39 Abs. 2 BewRGr soll die Ersparnis an Kosten für die Außenwand regelmäßig durch größere Aufwendungen für die konstruktive Durchbildung der nebeneinander stehenden Gebäude oder durch Aufwendungen für andere durch das Aneinanderfügen der Baukörper notwendig gewordene bauliche Maßnahmen ausgeglichen sein. Dies kann jedoch ohne weiteres nicht regelmäßig unterstellt werden. Vielmehr ist im Einzelfall stets zu prüfen, ob und in welchem Umfang zusätzliche Kosten für das Mauerwerk als Konsequenz der Einsparung von Außenwänden entstanden sind.

 

Rz. 434

Nach Auffassung des BFH ist auch eine nur verhältnismäßig geringfügige Ermäßigung der Gebäudenormalherstellungskosten zu berücksichtigen. Die Abschläge für fehlende Außenwände korrespondieren mitunter mit den Abschlägen für Gebäude mit übergroßen bebauten Flächen (s. Anm. 441 ff.).

 

Rz. 435

Sind Baukörper zur Berechnung des Abschlags wegen übergroßer bebauter Fläche zu einem Gebäude zusammenzufassen, können fehlende Wände zwischen diesen Baukörper schon begrifflich keine fehlenden Außenwände sein. Vielmehr handelt es sich nur um fehlende Innenwände, für die ein Abschlag außer Betracht bleibt.

 

Rz. 436– 440

Einstweilen frei.

bb) Abschlag für Gebäude mit übergroßen bebauten Flächen

 

Rz. 441

Erfahrungsgemäß sinken die Herstellungskosten eines Gebäudes je m2 umbauten Raumes, je größer die bebaute Fläche ist. Deshalb sehen Anlage 14 Teil A Nr. 5 und Teil B Nr. 12 sowie Anlage 15 Nr. 5 BewRGr bei Gebäuden mit übergroßen bebauten Flächen (ab 2 001 m2) folgende Abschläge vor:

 
2 002 bis 5 000 m2 4 %
5 001 bis 10 000 m2 6 %
10 001 bis 20 000 m2 8 %
20 001 bis 30 000 m2 10 %
mehr als 30 000 m2 12 %
 

Rz. 442

Grundsätzlich ist bei Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren bei Einzelgebäuden mit einer bebauten Fläche von mehr als 30 000 qm der Abschlag nicht über 12 % zu erhöhen. Die Gebäudenormalherstellungskosten je qm3 umbauten Raumes werden mit zunehmender Größe der bebauten Fläche nach allgemeinen Erfahrungssätzen nicht entsprechend geringer. Einer möglichen Kostenersparnis bei den Außenwänden werden im Allgemeinen zusätzlich andere Kosten gegenüberstehen.

 

Rz. 443

Die Abschläge für Gebäude mit übergroß bebauten Flächen stellen auf Einzelgebäude ab. In diesem Zusammenhang dürfen die bebauten Flächen mehrerer selbständiger Gebäude nicht für Zwecke der Bewertung zusammengefasst werden. Für die Gewährung eines Abschlags wegen übergroßer bebauter Fläche ist entscheidend, ob es sich im Einzelfall um ein oder mehrere selbständige Einzelgebäude handelt. Einzelgebäude ist ein selbständig standfestes Gebäude. Selbständig ist ein Gebäude, wenn es nicht Teil eines anderen Gebäudes ist. Ein Gebäude kann aus mehreren Gebäudeteilen unterschiedlichen Lebensalters, unterschiedlicher Bauweise, Ausstattung oder Nutzung bestehen. Anbauten gehören dann zum Hauptgebäude, wenn sie mit ihm konstruktiv so verbunden sind, dass das Ganze bautechnisch eine Einheit ist. Das Vorhandensein von Dehnungsfugen zum Ausgleich von Spannungen, die in Baustoffen infolge von Temperaturschwankungen oder durch Schwinden bzw. Quellen des Baustoffes entstehen, begründen allein noch nicht die Annahme mehrerer selbständiger bautechnischer Einheiten.

 

Rz. 444

Besteht ein Gebäude aus mehreren Baukörpern, so müssen die einzelnen Baukörper weder derselben Gebäudeklasse angehören, noch müssen sie in einem Zug erstellt worden sein. Diese Grundsätze gelten im Allgemeinen auch für aufeinander errichtete Baukörper.

 

Beispiel:

Ein als Kellergeschoss errichtetes Garagengeschoss mit einer bebauten Fläche von 6 000 m2 ist teilweise mit einem Hochhaus, dessen bebaute Fläche lediglich 1 800 m2 beträgt, überbaut.

Der Abschlag wegen übergroßer bebauter Fläche von 6 % ist für das gesamte Gebäude (einschließlich des Garagengeschosses) zu gewähren, wenn das Garagengeschoss und das Hochhaus nicht als zwei selbständige Gebäude anzusehen sind.

 

Rz. 445

Gegen diese Anweisung bestehen Bedenken. Es ist m.E. nicht zuläs...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Steuer Office Gold. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Steuer Office Gold 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.