Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Einheitliche Vorgaben zum Bodenrichtwert
 

Rz. 71

Die Anwendung der BRW-RL ist für die Gutachterausschüsse nicht zwingend vorgeschrieben, sondern lediglich zur Anwendung empfohlen. Deshalb dürften die Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse in der Darstellung unterschiedlich sein. Dabei darf nicht übersehen werden, dass die Gestaltung der Bodenrichtwertkarte schon bei Einführung der Bedarfsbewertung für Stichtage nach dem 31.12.1995 in der Praxis trotz der Vorgaben, die die Finanzverwaltung im Vorfeld des Gesetzgebungsverfahrens zum JStG 1997 gegenüber den für die Aufsicht über die Gutachterausschüsse zuständigen Ministerien der Länder gemacht hat, nicht einheitlich waren. Hierzu wurde in der Gesetzesbegründung Folgendes ausgeführt:

„Um eine einheitliche Ermittlung von Bodenrichtwerten sicherzustellen, sind die Gutachterausschüsse aufgefordert worden, folgende Vorgaben zu beachten:

  • Die Bodenrichtwerte sollen flächendeckend für das Bauland im gesamten Gemeindegebiet, und zwar sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke, so abgeleitet werden, dass der Bodenwert des einzelnen Grundstücks nicht erheblich vom Bodenrichtwert der zugeordneten Bodenrichtwertzone abweicht. Zumindest sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, dass im Bedarfsfall eine den steuerlichen Anforderungen genügende, ergänzende Bodenrichtwertermittlung zum 1. Januar 1996 jederzeit möglich ist.
  • Gebiete, in denen kein Grundstücksverkehr stattgefunden hat, sollen von der Bodenrichtwertermittlung grundsätzlich nicht ausgenommen sein.
  • Die den ermittelten Bodenrichtwerten zuzuordnenden Bodenrichtwertzonen sollen möglichst homogen sein, insbesondere hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung. Sie sollen räumlich abgegrenzt werden.
  • In bebauten Gebieten sind nach Maßgabe des § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.”
 

Rz. 72

Auf diese Vorgaben weist die Finanzverwaltung nochmals in Tz. 4.2 der gleich lautenden Ländererlasse v. 15.4.1997 hin. Für die Gutachterausschüsse bedeutete dies, dass sie in der Bodenrichtwertkarte stets Festwerte und keine Rahmenpreise anzugeben haben. Auch gedämpfte Bodenwerte, die z.B. im Münchener Raum für bebaute Grundstücke vorgegeben werden, sind für die steuerliche Grundstücksbewertung nicht maßgebend (vgl. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Mittlerweile enthält die BRW-RL die ausdrückliche Aussage, dass die Bodenrichtwerte als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche zu ermitteln und Bodenrichtwertspannen nicht zulässig sind.

 

Rz. 73

Aus steuerlicher Sicht ist die Unzulässigkeit von Bodenrichtwertspannen bedeutsam. Denn der BFH hatte mit Urteil v. 18.8.2005 entschieden, dass aus einer Richtwertkarte, die für Grundstücke in einer Richtwertzone eine Preisspanne nennt, bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts für unbebaute Grundstücke in diesem Gebiet nach § 145 Abs. 3 BewG nur der unterste Wert der angegebenen Preisspanne übernommen werden kann. Deshalb hatte die Finanzverwaltung, die mit einem ehrenamtlichen Gutachter im örtlichen Gutachterausschuss vertreten ist, schon bisher in der Praxis darauf gedrängt, in den Bodenrichtwertkarten keine Preisspannen auszuweisen.

 

Rz. 74

Darauf haben die OFD Rheinland und Münster für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 mit Verfügung v. 21.2.2008 ausdrücklich hingewiesen, die folgenden Wortlaut hat:

„Ableitung des Bodenrichtwerts

Der BFH führt in dem Urteil vom 26.4.2006 (II R 58/04, BStBl. II 2006, 793) aus, dass die Finanzämter entgegen der Regelung in R 160 Abs. 2 Sätze 1 und 7 ErbStR nicht berechtigt sind, den für die Bewertung gemäß § 145 Abs. 3 BewG maßgeblichen Bodenrichtwert für Rohbauland aus dem vom Gutachterausschuss für erschließungsbeitragsfreie vergleichbare Baulandflächen mitgeteilten Bodenrichtwert abzuleiten.

In Fällen, in denen der Besteuerungszeitpunkt vor dem 01.01.2007 liegt, soll ... im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen weiterhin nach R 160 Abs. 2 Sätze 1 und 7 ErbStR verfahren werden. Kann im Ausnahmefall eine Einigung nicht erzielt werden und teilt der Gutachterausschuss auch auf Anfrage keinen Bodenrichtwert mit, so ist ein Bodenwert im Vorgriff auf § 145 Abs. 3 S. 4 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007 unter Berücksichtigung der dazu ergangenen Regelungen abzuleiten.

Durch die Neufassung des § 145 Abs. 3 BewG im Jahressteuergesetz 2007 wurde für Besteuerungszeitpunkte ab dem 1.1.2007 gesetzlich geregelt, dass in den Fällen, in denen die Gutachterausschüsse nicht verpflichtet sind Bodenrichtwerte festzustellen, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen ist.

Festlegung von Preisspannen

Der BFH hat mit Urteil vom 18.8.2005 (II R 62/03, BStBl. II 2006, 5) weiterhin entschieden, dass bei Richtwertzonen, für die der Gutachterausschuss eine Preisspanne vorsieht, nur der unterste Wert der Preisspanne bei der Feststellung des Grundbesitzwertes übernommen werden darf. Dieser Ansatz des niedrigsten Wertes einer angegebenen Preisspanne kann aus...

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