Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Dem Verfall preisgegebene Gebäude
 

Rz. 30

Ein Grundstück mit einem Gebäude, das dem Verfall preisgegeben ist und auf dem sich somit kein auf Dauer benutzbarer Raum befindet, gilt ebenfalls als unbebaut (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. Von einem Verfall ist demnach auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. Die Finanzverwaltung nimmt dies an, wenn eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt. Dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist. Ein Grundstück, auf dem sich leerstehende, aber benutzbare Gebäude befinden, ist nicht allein deshalb als unbebautes Grundstück zu bewerten, weil im Bewertungsstichtag eine Nutzung aus dem formalen Grund einer fehlenden Genehmigung oder aus bauplanungsrechtlichen Gründen nicht zulässig gewesen wäre. Ob es zumutbar ist, ein Gebäude zu benutzen, richtet sich allein nach seinem tatsächlichen Zustand. Ein Raum ist auf Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus anderen Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raums nicht gestattet. Dabei ist dem Umstand, dass der Raum tatsächlich benutzt wird, für die Frage der Benutzbarkeit keine Bedeutung beizumessen.

 

Rz. 31

Der Zustand "dem Verfall preisgegeben" muss von Dauer sein. Dieses Merkmal wird vom Finanzamt auch bei einer bauordnungsrechtlichen Anordnung zur sofortigen Räumung gesondert geprüft. Da sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie ein aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten i.d.R. nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung auswirken und nicht unmittelbar die Konstruktion des Gebäudes betreffen, führen sie nicht zur Annahme eines dem Verfall preisgegebenen Gebäudes.

Darüber hinaus stellt sich in Ausnahmefällen für das Ertragswertverfahren die Frage, ob ein auf dem Grundstück errichtetes Bauwerk als Gebäude, als Betriebsvorrichtung oder als Außenanlage anzusehen ist. Liegt ein Gebäude vor, ist der Grundstückswert i.d.R. unter Berücksichtigung der maßgebenden Miete, kapitalisiert mit dem Vervielfältiger 12,5, abzüglich einer Alterswertminderung zu ermitteln, es sei denn, es handelt sich um ein Gebäude mit einer unbedeutenden Nutzung. Handelt es sich bei dem Bauwerk um eine Betriebsvorrichtung oder eine Außenanlage, ist nur der Wert des Grund und Bodens, ermittelt anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert abzüglich eines Abschlags von 20 % anzusetzen.

 

Rz. 31.1

Das Hessische Finanzgericht hat mit Urteil vom 26.5.2011 entschieden, dass ein Gebäude, das zum Besteuerungszeitpunkt vollkommen verwahrlost ist, nicht allein wegen dieses Zustands als unbebautes Grundstück gilt. Es ist nicht allein entscheidend, in welchem konkreten Zustand sich das Gebäude zum Besteuerungszeitpunkt befindet. Vielmehr ist der Frage nachzugehen, ob das Gebäude ohne allzu großen Aufwand in einen benutzbaren Zustand zurückversetzt werden kann. Für die Feststellung, ob auf Dauer benutzbarer Raum noch vorhanden ist, bestimmt sich nach den Regeln des (inzwischen nicht mehr gültigen) § 16 Abs. 3 WoBauG II.

 

Rz. 31.2

In dem Streitfall kann davon ausgegangen werden, dass die Erblasserin zuletzt unter menschenunwürdigen Bedingungen gelebt hat. In dem Gebäude lagen leere Wasserflaschen, Einkaufstüten mit verfaulten Lebensmitteln, Dokumente sowie benutzte und unbenutzte Taschentücher. Das Haus sei in allen Räumen, besonders im Keller und in der Küche, "zugemüllt" gewesen. Den Keller und das obere Stockwerk habe man nur über stinkende Müllberge erreichen können. Die Küche sei etwa 50 cm hoch mit Papier und Essensresten angefüllt gewesen. Herd und Spüle habe man kaum noch erkennen können. Die anderen Räume seien mit verschmutzter Wäsche voll gestopft gewesen. Die Toiletten seien verstopft, vollkommen verdreckt und nicht mehr benutzbar gewesen. Im Keller hätten sich ca. 30 Umzugskartons mit einem Gemenge von Lebensmitteln, Essensresten und Papier befunden. Durch einen Wasserschaden seien diese Kartons samt Inhalt völlig aufgeweicht gewesen. Acht "ausgewachsene" Ratten habe man in einer Falle fangen können. In der Wäsche hätten sich Motten eingenistet. Man habe eine grobe "Entmüllung" vorgenommen. Das Schlafzimmer habe man wegen des vorhandenen Ungeziefers nur mit Handschuhen auseinandernehmen können. Im Keller hätten sich noch Möbel befunden, die aufgrund des bereits erwähnten Wasserschadens völlig verfault gewesen seien.

 

Rz. 31.3

Das auf dem Grundstück stehende...

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