Gürsching/Stenger, Bewertun... / 2. Anwendungsbereich des § 146 Abs. 3 BewG vor 2007
 

Rz. 191

In § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG sind die Fälle genannt, in denen es zum Ansatz der üblichen Miete kommt, und zwar bei

  • Nichtnutzung,
  • Eigennutzung durch den Eigentümer oder dessen Familie,
  • unentgeltlicher Überlassung an andere und
  • Überlassung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers gegen Zahlung einer Miete.
 

Rz. 192

Der Anwendungsbereich des § 146 Abs. 3 BewG deckt sich weitestgehend mit dem Anwendungsbereich zur üblichen Miete bei der Einheitsbewertung 1964 in § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG. Dort sind auch die Fälle der Eigennutzung, der Nichtnutzung und des unentgeltlichen Überlassens angesprochen. Die Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers führt bei der Einheitsbewertung 1964 nur dann zum Ansatz der üblichen Miete, wenn die Grundstücke oder Grundstücksteile an diese Personen zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen wurden. Auf eine solche Vergleichsrechnung hat der Gesetzgeber aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung verzichtet und statt dessen bei einer Vermietung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers den Ansatz der üblichen Miete angeordnet, und zwar unabhängig von der Höhe der tatsächlich vereinbarten Miete. Gerade das Fehlen einer derartigen Vergleichsrechnung hat dazu geführt, dass in der Praxis alles andere als Vereinfachungen eingetreten sind. Vielmehr war festzustellen, dass durch gezielte Gestaltungen versucht wurde, die vorrangige Maßgeblichkeit der tatsächlich vereinbarten Miete zu Gunsten des Steuerzahlers auszunutzen. Auch aus diesem Grund hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, diese Gestaltungsmöglichkeit mit dem Jahressteuergesetz 2007 zu beseitigen. Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist die übliche Miete deshalb auch dann anzusetzen, wenn der Eigentümer das Grundstück oder die Grundstücksteile dem Mieter oder Pächter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlässt.

a) Nichtnutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils

 

Rz. 193

Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht genutzt wurden, fehlt es für diesen Zeitraum an einer vereinbarten Jahresmiete. In diesen Fällen tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete, so auch die Auffassung der Finanzverwaltung. Eine "Nichtnutzung" dürfte insbesondere vorliegen, wenn

  • ein Grundstück oder Grundstücksteil bei einem Mieterwechsel, vor einer erstmaligen Vermietung oder bei einem Wechsel von der Vermietung zur Eigennutzung oder umgekehrt leer gestanden hat,
  • ein Grundstück oder ein Teil davon wegen Durchführung von Bauarbeiten nicht vermietet war,
  • vor Bezug einer zu eigenen Wohnzwecken erworbenen Wohnung diese leer gestanden hat, weil in diesem Zeitraum noch Renovierungsarbeiten durchgeführt worden sind. Auch das Bereithalten einer Wohnung für Zwecke der Eigennutzung kann, wenn es nicht der Eigennutzung selbst zuzurechnen ist, ebenfalls als "Nichtnutzung" angesehen werden,
  • ein Grundstück oder Grundstücksteil wegen der Besonderheiten auf den örtlichen Mietenmarkt leer steht. Das wäre auch in den Fällen des so genannten strukturellen Leerstands denkbar.
 

Rz. 194

Zum Ansatz der üblichen Miete wegen "Nichtnutzung" kommt es nicht nur dann, wenn die "Nichtnutzung" innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt insgesamt vorgelegen hat, sondern auch in den Fällen, in denen das Gebäude oder der Gebäudeteil neben einer Vermietung zeitweise nicht genutzt wurde. Hier wird also der Vermietungszeitraum durch Ansatz der üblichen Miete für den Zeitraum der "Nichtnutzung" so aufgefüllt, dass sich insgesamt ein dreijähriger Mietermittlungszeitraum ergibt. Maßgebend für die übliche Miete sind die Wertverhältnisse, die für den Leerstandszeitraum gelten, und nicht die Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt. Die Finanzverwaltung will also in den Fällen der zeitweisen "Nichtnutzung" und der zeitweisen Vermietung § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG nicht anwenden, nach dem die durchschnittliche Jahresmiete aus dem tatsächlichen Vermietungszeitraum zu berechnen wäre.

 

Beispiel

Das Eigentum an einer Eigentumswohnung geht am 30.4.2006 über. Mietermittlungszeitraum ist somit der 1.5.2003 bis 30.4.2006. In diesem Mietermittlungszeitraum sind folgende Jahresmieten angefallen:

1.5.2003–31.8.2003: je 500 EUR im Monat,

1.11.2003–30.6.2004: je 650 EUR im Monat,

1.8.2004–30.4.2005: je 575 EUR im Monat.

In der Zeit vom 1.9.2003 bis 31.10.2003 hat die Eigentumswohnung wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen leer gestanden; für diesen Zeitraum ist eine übliche Miete von 550 EUR im Monat anzusetzen. Ebenfalls leer gestanden hat die Eigentumswohnung wegen des Mieterwechsels in der Zeit vom 1.7. bis 31.7.2004, für diesen Monat ist eine übliche Miete von 600 EUR anzusetzen.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist neben den vereinbarten Mieten von

 
1.5.2003–31.8.2003: 2 000 EUR
1.11.2003–30.6.2004: 4 600 EUR
1.8.2004–30.4.2006: 13 650 E...

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